אנחנו בימים שאחרי משבר בין לאומי חובק עמים וארצות. מגיפת הקורונה שהתפשטה בעולם בקלות רבה למדי, הביאה גם לשינוי מהותי באופן בו אנשים משקיעים את הכסף שלהם. ההבנה כי שום דבר לא בטוח מביאה עוד ועוד אנשים לחפש השקעות בתחום הנדלן, הנחשב, כמו תמיד לתחום ההשקעה הנוח והבטוח יותר, מתוך כך עוד ועוד אנשים יוצאים למסע עבור רכישת קרקע לבניה במדינת ישראל.
אלא שאנחנו מדברים על תהליך מורכב. בניגוד לרכישה של דירה או כל נכס נדלני אחר, במקרה של רכישת קרקע לבניה אנחנו צריכים לקחת בחשבון כי הרגולציה הישראלית עלולה לעכב אותנו במידה רבה ויותר מכך, למנוע מאיתנו למצוא בקלות את הקרקע בה היינו מעוניינים. שכן בניגוד לדירות ונכסים אחרים, במקרה של רכישת קרקע לבניה, לכתחילה אנחנו מדברים על היקף מצומצם יותר של אדמות.
יותר מתשעים אחוז משטח המדינה נמצא תחת ידיו של מנהל מקרקעי ישראל. כלומר, הגוף הממשלתי הוא זה שמונע הוצאה של שטחים רחבים יותר מידיה של המדינה לידיים פרטיות. כך שתמיד ניתן למצוא ולהגיע לידי רכישת קרקע לבניה, אבל צריך להבין כי מדובר על תהליך מורכב וכי לפני כן, ההמלצה שלנו, העובדים אצל א.ב מוראנו ומבינים לא מעט בתחום, היא לנשום כמה נשימות עמוקות, להכין את הכיס ולהבין שמדובר על תהליך. אמנם בתחילת הדרך אתם עלולים לאבד כסף ותידרשו לשמור לא מעט ממנו לשנים של התמודדות עם הרגולציה הישראלית. אבל, לאחר שתמצאו את הקרקע ותתחילו לבנות עליה, התשואה אליה אתם יכולים להגיע היא משהו שרבים רק חולמים עליה.
אז ללא שהיות נוספות, בואו נדבר קצת על הדברים שחשוב לדעת לפני שיוצאים לדרך עבור רכישת קרקע לבניה.
רכישת קרקע לבניה – קודם כל התזמון הנכון
רכישת קרקע לבניה היא תמיד פרדוקסלית. מדוע? משום שאנחנו לא תמיד נרצה דווקא לקנות קרקעות לבנייה. הרי קרקעות לבנייה, כלומר קרקעות שמדינת ישראל כבר נתנה להן את החותמת הרישמית וייעדה אותם לצורך כך, הן בדרך כלל קרקעות יקרות יותר.
הרי תהליך של הפשרת קרקע הוא לא תהליך פשוט. אנחנו מדברים על תהליך שיכול לקחת לעיתים יותר מעשור. לכן, בחירה של קרקע לבניה היא בחירה מורכבת, אנחנו לא רוצים לרכוש קרקע במחיר מלא כמובן, הרי כך התשואה שנשיג לא תהיה גבוהה כמו שזו יכולה להיות. אבל, אם סתם יוצאים למסע אחרי קרקעות למכירה, אתם עלולים למצוא את עצמכם 'תקועים' עם שטח שאתם לא ממש יכולים לעשות עליו שום דבר.
לכן, אנחנו מאמינים כי תהליך של רכישת קרקע לבניה היא תהליך אותו צריך לעשות בליווי של אנשי מקצוע. אנחנו, העובדים אצל א.ב מוראנו יודעים היטב כי מדובר על תהליך ארוך ומורכב. אנחנו נמצאים בשטח ומכירים את השינויים אותם עובר השוק כל הזמן. חשוב להיעזר בסבלנות ולהיות בטוחים כי אתם יודעים מה אתם עושים לפני שאתם רוכשים את הקרקע.
לפני שחותמים על החוזה – חשוב מאוד להבין של מי הקרקע
כאשר אנחנו מחפשים ויוצאים לדרך עבור רכישת קרקע לבניה אנחנו חושבים שמדובר על תהליך פשוט. אבל אז מסתבר שהמשמעות המשפטית של רכישת אדמות במדינת ישראל היא מורכבת מאוד, על כך נרחיב עכשיו.
קודם כל, חשוב להבין על איזו קרקע מדובר. האם אנחנו מדברים על קרקע הנמצאת בתוך תחומי הקו הירוק? האם מדובר על קרקע בירושלים? האם אנחנו מדברים על קרקע ששייכת למדינת ישראל רק לאחר מלחמת ששת הימים? למה כל הדברים הללו חשובים? מפני שאנחנו מדברים על אדמה עליה התווכחו מאות ואלפי שנים. לא פעם אנחנו עלולים לראות כיצד שטח אדמה נמצא בסיכסוך ששורשיו מגיעים עד לימים של האימפריה העותמנית. ההמלצה שלנו, במידה ואתם מעוניינים להגיע לכדי רכישת קרקע לבניה, להתמקד בתוך התחומים עליהם יש קונצנזוס וברור למי הם שייכים. אמנם הדבר עלול להקשות על מציאת הקרקע המתאימה, שכן הדבר מגביל את השטח עוד יותר, אבל אם אתם כבר יוצאים לדרך עבור רכישת קרקע לבניה, אתם לא רוצים להיות בטוחים כי מדובר על מקום בו תוכלו להחזיק בכל מקרה של הליך מדיני?
שנית, חשוב לשים לב למצב המשפטי של הקרקע ולאישורי הבניה החלים עליה. הרי אנחנו כבר אמרנו לא פעם כי במדינת ישראל יש שלל סוגי קרקעות. אנחנו רוצים לבחור בין כל מיני סוגי קרקעות את הקרקע שאולי כרגע מוגדרת בתור קרקע חקלאית, אבל כזו שאישורי הבניה שלה נמצאים בשלבים הסופיים. אמנם מדובר על קרקע יקרה יותר מקרקע חקלאית פשוטה, אבל מדובר על הרע במיעוטו. שכן אנחנו לא מדברים על אדמה שייקח שנים להפשיר אותה מצד אחד ועוד הרבה שנים לבנות בה ולקבל ממנה תשואה, מהצד השני, אנחנו מדברים על קרקע שהמחיר שלה כבר לא נקבע על בסיס העובדה כי זו מופשרת לבניה.
אל תשכחו שיש מיסים. אם אתם מעוניים לבצע רכישת קרקע לבניה, שימו לב כי אתם מודעים לכל ההוצאה הכלכלית שבין היתר כמובן כוללת את המיסים אותם כל אזרח חייב לשלם. מה שחשוב לשים לב אליו בנוסף הוא שבמקרה של קרקעות לבניה ובכלל בעולם הנדלן, יש דרכים שונות להוריד מהמיסים. הדבר הזה הוא לא תחום שהיינו עוסקים בו לבד אלא נותנים לרואה חשבון מנוסה לטפל בו. אבל בהחלט כדאי לקחת את הדברים בחשבון ולהתייעץ על כך מראש.
האם יש לכם מספיק כסף כדי 'לדמם כסף'?
'לדמם כסף' זה מונח שמתאר הוצאה של כסף לאורך זמן עד לקבלת התשואה העתידית. כלומר, כאשר אתם יוצאים לתהליך של רכישת קרקע לבניה, אנחנו, העובדים אצל א.ב מוראנו ממליצים לכם לשים לב כי יש לכם מספיק כסף שאתם יכולים להשתמש בו עד שתגיעו לכדי התשואה המקסימלית לאחר שהכל ייבנה על השטח ויתחיל להזרים כסף.
אל תשכחו כי אנחנו מדברים על תהליך שעלול לקחת כמה שנים טובות עד כדי כמה עשורים. אנחנו לא היינו ממליצים להיכנס לתהליך של רכישת קרקע לבניה אם אתם לא יודעים בדיוק איך אתם עתידים לממן את השנים הבאות ולפני שיש לכם תוכנית מסודרת שמעידה בין היתר על התשואה שתקבלו בסופו של דבר.
אנחנו כאן בשבילכם
למצוא קרקעות למכירה זה לא תהליך פשוט אבל אנחנו כאן למענכם. אנחנו רוצים ללוות אתכם בתהליך ולעזור לכם למצוא את השטח המתאים לכם בדיוק. אצלנו, אצל א.ב רומאנו מאמינים בשקיפות, יעילות, עבודה מתוך תשוקה ומחקר עיקבי שנערך כל הזמן.
אנחנו, כמוכם רוצים למצוא ראשונים את הקרקע שבסופו של יום תניב תשואה חלומית ותאפשר לכם להתפתח ולגדול מבחינה עסקית. נשמח לדבר אתכם כבר היום.
