בשני העשורים האחרונים לא מעט ישראלים הבינו כי השקעה בתחום הנדל"ן היא אחד מהמהלכים החשובים והמשמעותיים ביותר שהם יכולים לעשות. התחום המבוקש ביותר בכל מה שקשור להשקעות נדל"ן זה השקעה בקרקע שנמצאת בעיצומו של תהליך שינוי ייעוד.
במהלך התהליך משנה הקרקע את הייעוד שלה, והופכת להיות מקרקע חקלאית לקרקע שמיועדת לבנייה. כך בעצם יכול המשקיע להגדיל בצורה משמעותית את התשואה שלו, ולהפוך את הקרקע להיות מקור משמעותי להכנסה. התשואות הצפויות על השקעה בקרקע באזורי ביקוש הן אף גדולות יותר. מה הסיבות שמרבית המשקיעים בוחרים באופציה הזאת? הריבית של הבנקאים היא כמעט אפסית, שאר מקורות ההשקעה נחשבים למקורות השקעה לא יציבים, והתשואה העתידית על קרקע שעברה שינוי ייעוד היא פשוט גדולה במיוחד. כל הסיבות הללו גרמו למשקיעים לזנוח את אפשרויות ההשקעה הרגילות ולבחור באפשרות הזאת.
אז כמו שאמרנו התשואות הצפויות על השקעה בקרקע באזורי ביקוש זה אחד מהנושאים החשובים ביותר בהשקעה בקרקע. לכן במאמר הבא החלטנו להרים את הכפפה על מנת לעשות לכם סדר בנושא הזה, כך שתוכלו לדעת בדיוק על מה כל הרעש ועל איזה תשואה כולם מדברים.
מהי התשואה? ואיך תוכלו לחשב אותה?
אז לפני שבכלל נתחיל להיכנס אל כל נושא הבירוקרטיה, הנושא הראשון שאתם צריכים לבחון כאשר אתם רוכשים קרקע באזורי ביקוש זה התשואה כמובן. באופן כללי, התשואה היא ההפרש באחוזים בין השווי של הנכס בתחילת הדרך כאשר רכשתם אותו והשווי של הנכס לאחר תקופת זמן מסוימת. הפער ימחיש לכם בצורה הברורה ביותר את הרווח או ההפסד שלכם על הנכס מהיום שרכשתם אותו. כך תוכלו לקבל החלטה מושכלת עוד לפני שתרכשו את הנכס, וכך למנוע מעצמכם להפסיד סכומי כסף גדולים ללא כל סיבה מוצדקת.
אז איך בדיוק תוכלו לחשב את התשואה? ראשית אתם צריכים לקחת את העלות הכוללת של הנכס. בעלות הכוללת אתם מחשיבים את כל התוספות שהוספתם על הנכס – שיפוץ או כל תוספת כזאת או אחרת. במקרה של חישוב תשואה על קרקע חקלאית המצב קצת שונה מכיוון שאתם צריכים לחכות עד אשר תקבלו את כל האישורים הנדרשים. אך באופן כללי אנו מחשבים את התשואה בדרך דומה, כאשר אתם מוסיפים את כל העלויות הקשורות בהמתנה שלכם לאישורים הרלוונטיים.
בחירה נכונה של קרקע בתהליך שינוי יעוד
ראשית עליכם להבין כי יש פער של עשרות אחוזים בין קרקע שמיועדת לחקלאות ובין קרקע שמיועדת לבנייה. לכן כאשר אתם רוכשים קרקע שמיועדת לחקלאות ומבצעים שינוי ייעוד לקרקע, אתם מרוויחים תשואה גבוהה כבר מעצם הפעולה הזאת. התשואה שתקבלו בדבר שינוי הייעוד משתנה בהתאם למקום שבו נמצאת הקרקע, ולכן ישנה חשיבות מכרעת לכל הנושא של המקום שבו תרכשו את הקרקע.
לכן האלמנט המשמעותי ביותר שאמור להניע אתכם כאשר אתם מחפשים קרקע חקלאית שתוכלו לבצע בה תהליך שינוי ייעוד זה כמובן המיקום. עליכם לבחור את המקום עם הביקוש הגבוה ביותר, כך תוכלו ליהנות מתשואה מרבית של עשרות אחוזים.
אזור המרכז איננו מדבר אך ורק על תל אביב, כיום אזור המרכז כולל בתוכו ערים רבות שמחוברות אחת אל השנייה עם רכבות וכבישים מהירים. אפשר היום להגיד בצורה חד משמעית כי אזור המרכז משתרע מגדרה ועד לחדרה בזכות עורקי התחבורה החדישים במדינת ישראל. הערים שנמצאות בין שתי הערים הללו הן האזורים הטובים ביותר שבהם תוכלו לרכוש קרקע חקלאית ולבצע בה שינוי ייעוד. תוכלו לזכות לביקוש גבוהה ולאחוזי תשואה שלא חשבתם שתוכלו להשיג בעסקאות מהסוג הזה.
