אם אתם מחפשים קרקע שתשלמו עליה פחות ותרוויחו עליה הרבה יותר, אדמות חקלאיות למכירה עשויות להיראות לכם כמו אופציה קורצת במיוחד. אדמות חקלאיות למכירה הן בדרך כלל קרקעות שכרגע הייעוד המוגדר שלהן הוא למטרות חקלאות בלבד, אולם מי שמשווק אותן מבטיח לכם כי הן יופשרו לבנייה ממש בקרוב, ואתם תוכלו להרוויח הון. ואכן, הפוטנציאל קיים: נתונים על מחירי קרקעות בישראל מראים כי באותה עיר ממש ניתן להשיג דונם של קרקע במחיר כמה מאות אלפי שקלים, בעוד דונם של מגרש המיועד לבנייה יעלה כמה מיליוני שקלים. זהו פער עצום שמשמעותו היא כי הפשרת הקרקע תעניק לכם תשואה מהסוג שבדרך כלל רק אפשר לחלום עליו.
אם הכל כל כך טוב, אתם שואלים, למה לא כל המשקיעים בקרקע רצים לחפש אדמות חקלאיות למכירה? אם אדמות חקלאיות למכירה הן המפתח להתעשרות קלה, למה יש כל כך הרבה מומחים שמזהירים אתכם לא לחשוב אפילו בכיוון הזה? התשובה היא שלא כל מי שרוצה לרכוש אדמה להשקעה מוכן לאי הוודאות הכרוך באחזקת קרקע חקלאית. גם במקרה הטוב, תהליך ההפשרה של הקרקע עלול להיות ארוך ומורכב. במקרה הפחות טוב, תהליך הפשרה כזה עלול שלא להתרחש בכלל. למעשה, כל כך הרבה משקיעים בעבר התאכזבו מאדמות חקלאיות למכירה ששווקו להם עם הבטחות להפשרה שמעולם לא קרתה, עד שבשנת 2013 משרד המשפטים ראה לנכון לפרסם תקן חדש שיעצור את התופעה. התקן קובע כי בכל שיווק של קרקע חקלאית, שמאי מקרקעין יידרש לאמוד את ערכה הנוכחי של הקרקע, בהנחה שלא תהיה הפשרה למטרות בנייה. בשלב הבא, השמאי יבדוק את התכנית המוצגת לשינוי ייעוד הקרקע ויקבע עד כמה היא מציאותית. אם אכן התכנית מציאותית, השמאי יכלול בשומה שלה גם את ערך הקרקע לאחר ההפשרה, תוך שהוא גם מפרט את כל שלבי התהליך הנדרשים כדי להגיע ליעד זה, כולל העלויות שיושתו על הקונה לאורך כל הדרך. אם השמאי מחליט שאין היתכנות אמיתית להפשרה, הוא כלל לא יכלול את הערך ההיפותטי לאחר הפשרה אלא רק את הערך העכשווי.
בזכות התקן החדש, הצעת אדמות חקלאיות למכירה הפכה להיות עסקה שקופה הרבה יותר. היום, אתם כבר לא צריכים לסמוך על האופטימיות של המשווק או על תחושות הבטן שלכם. דוח השומה של שמאי המקרקעין נותן לכם מושג טוב למדי באשר לסיכויי שינוי הייעוד של הקרקע, כך שיהיה ניתן לבנות עליה. בנוסף, כמובן, תמיד כדאי לערוך בדיקות משלכם. כך למשל, אדמות חקלאיות למכירה שסמוכות מאד ליישוב עירוני צומח הן בעלות סיכוי טוב לעבור הפשרה, במיוחד עם אתם מגלים שקרקעות שכנות כבר הופשרו לבנייה. חשוב לזכור, עם זאת, שלא כל הפשרה היא בבחינת זכייה בלוטו. אין דומה הפשרה של אדמות חקלאיות למכירה צמודות לכפר סבא להפשרה של אדמות חקלאיות למכירה סמוכות לקצרין. אם מחירי הנדל"ן באיזור בו רכשתם את הקרקע אינם גבוהים, אתם אמנם תרוויחו בעקבות הפשרה, אבל לא מדובר ברווח מהסוג שאתם חולמים עליו.
בחירת אדמה להשקעה היא לא משימה קלה. כשאתם קונים דירות להשקעה קל יחסית לגלות את כל מה שיש לדעת על הנכס שאתם רוכשים, אולם השקעה בקרקע דורשת בדיקות מקדימות מעמיקות הרבה יותר. זה נכון במיוחד כשמדובר בקרקע חקלאית, ולפיכך יש משקיעים שעבורם אדמות חקלאיות למכירה לעולם לא יהוו אופציה להשקעה. אבל אם אתם יסודיים, מחושבים, ומוכנים ללמוד היטב את העסקאות המוצעות לכם, אתם עשויים לגלות שהקרקע החקלאית שרכשתם מצמיחה את היבול הרווחי ביותר שיכולתם להשיג.
לפרטים נוספים צרו קשר – חברת א.ב מוראנו – קרקעות, יזמות ושיווק נדל"ן.
