התשובה לשאלה זו מורכבת מאוד, בהתחשב במספר גורמים, נסיבות ומצבים שונים בהם מצויה הקרקע בתהליך ההפשרה, וכמובן – בגודל הקרקע. כמו שאתם בטח כבר יודעים, גודלה של קרקע נמדד ביחידות, כאשר המחיר ליחידת אדמה יכול להשתנות מאוד: קרקע שנמכרה בעודה חקלאית – יכולה להכפיל ולעיתים אפילו לשלש את ערכה לאחר שתופשר וכאן מתעוררת השאלה כמה עולה קרקע לבניה באמת.
מהם הפרמטרים המשפיעים על מחירו של דונם אדמה?
פרמטר ראשון הוא המיקום: המחיר של דונם אדמה מושפע מאוד ממיקומה של הקרקע. קרקע חקלאית שנמצאת בקרבת עיר או יישוב תימכר במחיר גבוה יותר לעומת קרקע שנמצאת בתוך יער או במרחק ניכר ממקום יישוב. כמובן, קרקעות במקומות מבוקשים, כגון גוש דן או מרכז הארץ, יעלו יותר מקרקעות במקומות פריפריאליים.
דוגמא לכמה עולה קרקע לבניה באזור המרכז: מחיר קרקע למכירה בתל אביב יכול להגיע ל- 700 אלף ₪ ליחידת קרקע, לעומת מחירן של קרקעות בנס ציונה, שמחירן יכול לנוע בין 200 אלף ל- 300 אלף ₪ ליחידת קרקע.
הפרמטר השני הוא מצב הקרקע מבחינה תכנונית: כמובן, שגם מצבה של הקרקע מבחינת תהליך ההפשרה מהווה גורם חזק להשפעה על מחירה.
קרקע שכלולה בתוכנית מתאר אזורית או עירונית ומצויה בשלב תכנוני מסויים או שכבר מאושרת לצורך פיתוח – תהיה בעלת סיכוי גבוה להפשרה בזמן הקרוב, ומן הסתם גם מחירה יהיה גבוה באופן משמעותי. קרקע שאין בנמצא תוכניות כלשהן לגביה – היא במצב פחות טוב מבחינה תכנונית, ומחירה יהיה בהתאם. עם זאת, גם קרקע מסוג כזה יכולה להניב רווחים, בטווח רחוק יותר.
בהערכת מחיר ממוצעת, קרקע חקלאית שמצבה התכנוני הוא לפני הפשרה – יכולה לעלות בין 300 אלף ₪ ל- 2 מיליון ₪ ליחידת קרקע. קרקע שלא נראים לגביה סיכויי הפשרה במהלך 10 השנים הקרובות, תעלה בסביבות 150 אלף ₪ ליחידת קרקע, וקרקע שלא נראים לגביה סיכויי הפשרה כלשהם באופק תעלה 100 אלף ₪ ואפילו פחות, ליחידת קרקע.
העלייה התלולה במחיר הקרקעות בישראל
כיום מחזיקה המדינה בכ- 93% מהאדמות ברחבי הארץ והשאר נמצא בבעלות אזרחים פרטיים. בהיעדר קרקעות מדינה זמינות למטרות בנייה ומגורים, ערכן של הקרקעות המוצעות למכירה הולך ועולה. בעשור האחרון חל גידול של עשרות אחוזים בשיעור מחירן של אדמות ומגרשים למכירה ברחבי הארץ ויזמים מרחבי הארץ מדווחים על המשך עליה מתמדת. יש לציין שהעליות המתמשכות במחירי הקרקעות אינן נחלת מרכז הארץ בלבד והן חולשות גם על ערים רבות באזור השרון ובצפון הארץ.
אחת הסיבות העיקריות לביקוש הגבוה לקרקעות זמינות, שבא לידי ביטוי במחירי הקרקעות הגבוהים שדורשים בעלי הקרקע, היא הצורך הדחוף של רבים בישראל ברכישת דירות למגורים, והחיפוש הנואש של יזמים רבים אחרי קרקע זמינה לבנייה ללא התייחסות רבה לכמה עולה קרקע לבניה. תוכנית "מחיר למשתכן" תרמה גם היא למצב בכך שקרקעות המדינה תהיינה משווקות רק במסגרת התוכנית, ובכך מפחיתה באופן משמעותי את מלאי הקרקעות המוצעות ליזמים.
הזמן להשקיע בקרקע
אם גם אתם תמיד חיפשתם הזדמנות להשקעה מניבה בקרקע, חברת א.ב מוראנו תשמח לסייע לכם. בידינו מספר פרוייקטים של קרקעות בערים שונות, בסטטוס תכנוני מתקדם מאוד ועם פוטנציאל לרווח גבוה. ההזדמנויות הטובות לא חוזרות פעמיים, ואנו מציעים לכם לבוא ולראות מקרוב את הקרקעות שייתכן ויהיו העסקה המושלמת הבאה שלכם. בין הקרקעות ניתן למצוא קרקעות בפרוייקט "רובע הים" בחדרה, ב"ביאליק על הפארק", בחולון, בהוד השרון, בקדימה, בצורן וברעננה. מעניין אתכם? כנסו – ידיים על הקרקע.
אנו מזמינים אתכם לבצע עסקה עם חברה העוסקת מזה שנים רבות בתחום הייזום בנדל"ן, מאתרת ומפתחת מתחמי תכנון מתקדמים ועוד – חברת א.ב מוראנו יזמות ושיווק נדל"ן.
