אם אתם מתעניינים ברצינות בהשקעה בקרקע, חשוב שתדעו כי קיימים הבדלים משמעותיים בין שטחים המוצעים למכירה. יש שטחים למכירה שהדרך בינם לבין בנייה קצרה; אילו שטחים המיועדים למגורים, אולי אפילו באזור מבוקש, ואתם יודעים ברמת וודאות גבוהה למדי שתוך שנים ספורות יוקם בניין על השטח שרכשתם. לעומתם, יש שטחים למכירה שהייעוד שלהם הוא מסחרי או תעשייתי: שטחים למכירה המיועדים להקמת אזורי מסחר ומשרדים, או כאלה שניתן לבנות עליהם רק מפעלים ובתי מלאה. ישנן גם קרקעות המיועדות לחקלאות, ולא יהיה ניתן לבנות עליהם לפני תהליך הפשרה לבנייה, שאת הסיכויים להתרחשותו חשוב לבדוק היטב לפני שאתם משקיעים בקרקע. ולבסוף, יש קרקעות שמוגדרות כשטחים פתוחים: אדמות שנועדו להיות ריאות ירוקות, פיסות טבע בנוף העירוני, ורק לעיתים רחוקות תאושר בהן בנייה.
למה חשוב כל כך לדעת מהו הייעוד של אותם שטחים למכירה שמוצעים לכם? התשובה פשוטה. כמעט לכל שטחים למכירה יש פוטנציאל רווח, אבל ברור שאין דומים סיכויי הרווח של מי שרוכש שטח מיועד למגורים עם אור ירוק לבנייה, לסיכויי הרווח של מי שמהמר על שטח חקלאי למכירה, או קונה שטח פתוח לא רחוק מהים. נכון, השטח החקלאי עשוי להיות מופשר ביום מן הימים. גם השטחים למכירה על החוף עשויים להפוך לפיסת נדל"ן מעוררת קנאה אם תאושר אי פעם בנייה קרוב כל כך לים. אולם הדרך לבנייה ארוכה ומפרכת הרבה יותר במסלולים הללו, וייתכן שיעברו עשרות שנים עד שבנייה כלשהי בשטחים למכירה אלה תאושר, אם בכלל. רוב המשקיעים שבודקים אופציה של קניית שטח להשקעה, אחרי הכל, לא חושבים עליה בתור נכס שרק הנכדים שלהם יזכו לממש. הם רוצים לקצור את פירות ההשקעה כבר בעצמם. מסיבה זו, חשוב מאד להבין בדיוק את טיבם של השטחים למכירה המוצעים לכם, ללמוד היטב את ייעוד הקרקע בתב"ע ואת הסיכויים לשינויו, ולקבל החלטות המתבססות על חשיבה הגיונית, לא על משאלות לב.
האם פירוש הדבר שהנתיב היחיד עבור משקיעים זהירים הוא השקעה בשטחים למכירה עירוניים המיועדים לדיור? לא בהכרח. שטח חקלאי למכירה, למשל, יכול להיות נתיב השקעה בטוח למדי אם הקרקע החקלאית סמוכה לישוב מבוקש הנמצא בצמיחה, ואם קרקעות סמוכות כבר עברו שינויי ייעוד כדי לאפשר בנייה. במקרים כאלה, יש היגיון בהשקעה בקרקע החקלאית, שכן מחירה יזנק עשרות מונים בתום תהליך שינוי הייעוד. עדיין, חשוב להיות מודעים לכך שכל התהליכים הבירוקרטיים הנדרשים אורכים זמן, וגם קרקע שהיא השקעה חכמה לכל הדעות עלולה לדרוש מכם להתאזר בסבלנות מספר שנים, עד תום תהליך שינוי הייעוד שלה.
קניית שטחים למכירה להשקעה היא לא עסקה שעושים כלאחר יד, תוך הסתמכות על המלצה של גיס או סיפור נלהב של החבר בעבודה. פוטנציאל הרווח הוא גדול, אבל כך גם הפוטנציאל למצוא את עצמכם תקועים עם קרקע שאין לכם מה לעשות איתה, וגם בעוד עשור מצבה לא ישתנה. אל תסחפו בעקבות סיפורי העסקאות המבריקות של אחרים – עשו את שיעורי הבית שלכם. התחילו תמיד עם בדיקת ייעוד הקרקע והליכי שינוי, אם ישנם: ניתן לערוך את הבדיקה הזו דרך מחלקת ההנדסה של הרשות המקומית הרלוונטית, אם דרך אתר האינטרנט או באמצעות פנייה טלפונית. את ייעוד רוב השטחים למכירה ניתן גם לבדוק באתר רשות מקרקעי ישראל, אם יש לכם את מספרי הגוש והחלקה. אם אתם בודקים שטחים למכירה שעדיין לא ניתן לבנות אליהם, זכרו תמיד לבדוק את הסיטואציה הספציפית, את הצפי לשינויים בתכנון באזור, ואת מצבן של קרקעות סמוכות בעלות ייעוד דומה.
עשיתם את שיעורי הבית שלכם ביסודיות? מזל טוב. עכשיו, כשתחתמו על העסקה, תוכלו להיות בטוחים שלא קניתם חתול – סליחה, קרקע – בשק.
חברת א.ב מוראנו – קרקעות, יזמות ושיווק נדל"ן.
