בשנים האחרונות ישנו ביקוש מאסיבי של משקיעים לקרקעות המיועדות להשקעה. ברוב המקרים אותם משקיעים מחפשים קרקעות במקומות עם ביקוש גבוה לבתים אך עם היצע נמוך בשטח. אך מרבית הקרקעות הקיימות בישראל הן קרקעות אשר מיועדות לחקלאות ולא לבנייה.
מהסיבה הזאת המדינה מבינה כי היא צריכה להפשיר קרקעות על מנת לספק מענה לביקוש הרב ולצמיחה בכמות התושבים בישראל. כך שבמקום לגדל ירקות ופירות בשטחים בעלי ביקוש יהיה ניתן לבנות בניינים וכך לאפשר לזוגות צעירים לרכוש דירות במחירים קצת יותר אטרקטיביים. על מנת לשנות את ייעודה של הקרקע מקרקע חקלאית לקרקע שמיועדת לבנייה צריך לבצע הפשרה של הקרקע. התהליך יכול לקחת זמן רב, אך בסופו המשקיע יהיה זה שיקצור את הפירות על ההמתנה וההשקעה הארוכה.
לפני שאתם נכנסים לתהליך שכזה מוטב כי תדעו בדיוק מה הוא כולל בתוכו. כל משקיע צריך לדעת בדיוק לקראת מה הוא נכנס על מנת שתהיה לו תמונת מצב טובה יותר שתואמת את המצב בשטח – כך הוא יוכל לקבל החלטות טובות יותר.
איזה קרקע נמצאת בתהליך של שינוי ייעוד?
בישראל לכל קרקע יש את הייעוד הראשי שלה – בין אם מדובר על קרקע שמיועדת לחקלאות, קרקע שמיועדת לתיירות או קרקע שמיועדת לבנייה. ישנו איסור גורף לבצע שינוי ייעוד של קרקע באופן עצמאי, וללא האישורים הנדרשים יהיה לכם קשה מאוד לשנות את הייעוד של הקרקע ללא כל סיבה מוצדקת.
אך המדינה רשאית לשנות את ייעודה של הקרקע על פי הצרכים בשטח, וכך בעצם קרקע שמיועדת לחקלאות יכולה להפוך להיות קרקע שמיועדת לבנייה. תהליך שכזה נקרא הפשרה של קרקע שהוא התהליך המועדף ביותר על משקיעים שכן הם רוכשים קרקע חקלאית במחיר נמוך, ובתוך זמן קצר עם יכולים לשנות את הייעוד שלה. דבר שמאפשר לכם להכניס סכומי כסף גבוהים על תשואה עתידית ומכירה עתידית של נכסים על הקרקע.
כיצד מתבצע תהליך שינוי ייעוד של קרקע?
השלב הראשון בתהליך הפשרה של קרקע הינו פנייה לוועדה המקומית אשר מיוצגת מאנשים מטעם העירייה. לכל עיר יש את הוועדה המקומית שלה אשר מטרתה לאשר תוכניות הנמצאות בתוך שטח העיר. הוועדה המקומית תעביר את המלצותיה לוועדה המחוזית, שהיא אחראית על שינויים שכאלה בתחום המחוז שעליו היא אחראית. הוועדות הללו יבדקו בעיקר את כדאיות המהלך ואת התוכנית שהוגשה להם על מנת לוודא כי מדובר על תוכנית שניתן להוציא לפועל.
לאחר מכן הבקשה תועבר לבדיקה תכנונית ראשונית שבה בעצם עושים את כל הבדיקות המקצועיות ומוודאים את כל הפרטים הקטנים ביחד עם אנשי המקצוע המתאימים. ניתן לבצע בתוכנית שינויים כאלה ואחרים על מנת להתאים אותה למצב בשטח ולכל מיני אלמנטים שקשורים לנושא המקצועי.
לאחר מכן התוכנית תחזור בחזרה לוועדה המחוזית שתצטרך לתת את האישור הסופי שלה בהתאם לשינויים שבוצעו בתוכנית. זהו בעצם האישור האחרון שאחריו הוועדה המחוזית תפרסם את התוכנית כפי שהיא אושרה ותאפשר לבעלי עניין להגיש התנגדות לתוכנית.
לאחר שחולפים 60 יום שבהם בעלי עניין יכולים להתנגד לתוכנית נשארו שתי אפשרויות ראליות. הראשונה היא לזמן את בעלי העניין ולדון בסיבות שבגינן הם מתנגדים לתוכנית ולאחר מכן לאשר או לדחות אותה. אם לא הוגשו התנגדויות מצד בעלי עניין ניתן לאשר את התוכנית ללא דיחוי, וכך בעצם המשקיע מקבל את כל האישורים הרלוונטיים. לאחר מכן ניתן יהיה להתחיל להוציא את התוכנית לפועל על כל המשתמע מכך.
