משקיעים רבים בוחרים להשקיע את כספם דווקא בקרקעות להפשרה מכמה סיבות עיקריות. לפני שניגע בכל היתרונות של קרקעות להפשרה, חשוב להבין מה זה קרקע חקלאית. קרקע חקלאית למכירה זוהי קרקע במצב גולמי כך שלא ניתן לבנות עליה בתי מגורים או אזורי מסחר. קרקע חקלאית למכירה מוצעת למשקיעים במחירים נמוכים (בשל העובדה שלא ניתן לבנות עליה דבר) והם ממתינים להשלמת הליך הפשרתה. לאחר תום הליך ההפשרה, הקרקע החקלאית מקבלת היתרים לבניית דירות מגורים או אזורי מסחר, מה שמעלה בעשרות ולעיתים אף במאות אחוזים את ערכה. אז לסיכום, מה זה קרקע חקלאית? קרקע במצב גולמי שלא ניתן לעשות בה דבר מעבר לצורכי חקלאות בלבד. אז מדוע משקיעים רבים בוחרים להשקיע את כספם דווקא באפשרות זו של קרקע להפשרה אתם שואלים? משתי סיבות עיקריות. הראשונה היא מחירי קרקעות למכירה והשניה היא פוטנציאל הרווח הגלום בעסקה. מחירי קרקעות למכירה אינם גבוהים בשל העובדה הפשוטה כי מדובר בקרקעות במצב גולמי כך שלא ניתן לבנות עליהן דבר. מחירים נמוכים אלה של קרקע חקלאית למכירה מאפשרים למשקיעים רבים ללא הון גבוה במיוחד להשקיע את כספם בקניית חלקת קרקע.
הפוטנציאל הגדול של קרקעות חקלאיות המיועדות להפשרה
נוסף על כך, הפוטנציאל הגדול של קרקעות להפשרה אף הוא מושך לא מעט משקיעים לבחור דווקא בקרקעות חקלאיות במצבן הגולמי. ככל שמצב הקרקע גולמי יותר, כך מחירה זול יותר וכך פוטנציאל הרווח גדול יותר. כפי שהזכרנו מעלה, קרקע חקלאית מיועדת לצורכי חקלאות בלבד ובעת הליך הפשרתה נפתחות אפשרויות בניית דירות מגורים או אזורי מסחר שמכפילים ואף משלשים את ערך הקרקע. חשוב להדגיש ולומר כי לא כל קרקע חקלאית למכירה תעבור את הליך ההפשרה המיוחל שמקנה למשקיע אחוזי תשואה תלת ספרתיים על כספו. על מנת להצליח ליהנות מעליית הערך של הקרקע, קיימת חשיבות רבה להליך הבחירה של קרקעות למכירה בעלות פוטנציאל הפשרה גדול ומהיר במיוחד. א.ב מוראנו מכירים היטב את כל השיטות והדרכים לבחינת מצב קרקעות להפשרה בכדי להתחקות אחר הקרקעות הטובות ביותר שעתידות לעבור את הליך הפשרתן בשנים הקרובות. אז רגע לפני שאתם ממהרים לבחור קרקעות להפשרה, חשוב שתכירו כמה נקודות חשובות שיסייעו לכם לבחון נכון את טיב הקרקע והפוטנציאל שלה לעבור הליך הפשרה בשנים הקרובות.
הכירו את תוכנית המתאר ובדקו האם הקרקע מיועדת להפשרה
תחילה חשוב לבחון בתוכנית המתאר את מצבה של הקרקע. ניתן לחלק את כל הקרקעות החקלאיות לשתי קבוצות. הקבוצה הראשונה כוללת קרקעות להפשרה והקבוצה השניה כוללת קרקעות שאינן מיועדות להפשרה. תוכנית המתאר נגישה כיום לכל דורש כך שתוכלו בקלות רבה לבחון את מצבה של הקרקע בה אתם מתעניינים על סמך תוכנית המתאר. קרקעות שאינן בקבוצת קרקעות להפשרה, מוגדרות ברמת סיכון גבוהה במיוחד. כפי שהזכרנו, לא כל קרקע חקלאית תעבור את הליך ההפשרה שיקנה למשקיעים את עליית הערך ואחוזי התשואה המיוחלים. לכן, במידה ואתם מזהים כי הקרקע אינה בקבוצת קרקעות להפשרה, מומלץ לוותר על ההשקעה לטובת קרקע אחרת, הנמצאת בקבוצת קרקעות להפשרה. קרקעות המיועדות להפשרה בעלות סיכויים גבוהים הרבה יותר להשלמת הליך הפשרתן בשנים הקרובות. לצערינו, משקיעים רבים בוחרים קרקעות למכירה ללא בדיקת תוכנית המתאר מה שעלול לגרום להם להיתקע עם קרקעות חקלאיות לאורך שנים ארוכות. א.ב מוראנו בוחנים את תוכניות המתאר כבר בתחילת הליך התעניינותם בקרקעות להפשרה ועל ידי כך נמנעים מלא מעט השקעות כושלות.
חשוב לבחון גם את כל האזור הסמוך לקרקע – וודאו שהקרקע אינה ממוקמת בסמוך לאתרים שעתידים לפגוע בהליך הפשרתה
לאחר בדיקת תוכניות המתאר, חשוב להגיע לשטח ולראות את הקרקע בעיניים. משקיעים רבים בוחרים לדלג על שלב זה בטענה כי הקרקע גולמית ואין מה לראות בה, והם אכן צודקים. הקרקע אכן במצב גולמי לחלוטין ואין מה לראות בה, אך יש הרבה מה לראות בסביבתה. הגעה למקום הקרקע תאפשר לכם לבחון היטב את השטח הסמוך לקרקע בכדי לוודא שאין גורם כלשהו שעתיד לפגוע בהליך הפשרתה. ישנם לא מעט גורמים שיכולים לפגוע בהליך הפשרה של קרקעות להפשרה שכדאי שתכירו. במידה והקרקע ממוקמת בסמוך לגן לאומי, פארקים ציבוריים, שטחים שהוקצו לטובת תושבי העיר כולם, בסיסים צבאיים או שטחים שעתידים לשמש כנתיבי תחבורה ציבורית, קיים סיכוי בלתי מבוטל שתוכניות ההפשרה יעברו לא מעט קשיים בדרך. לכן, קיימת חשיבות רבה להגיע לבחון היטב את השטח טרם בחירתכם קרקעות להפשרה. ניתן להשלים את שלבי הבדיקות הללו בתוכניות מקומיות, מחוזיות וארציות לאזור המבוקש.
מחיר הקרקע הוא בעצם תעודת הזהות שלה – כל מה שניתן להבין מהמחיר
אז אם מדובר בהשקעה בעלת פוטנציאל רווח גדול במיוחד של עשרות ואף מאות אחוזים, מדוע קרקעות להפשרה נמכרות במחירים זולים כל כך? שאלה טובה שתשובתה כוללת את הנקודה הבאה שאתם חייבים להכיר. ככל שהקרקע במצב גולמי יותר, כל מחירה זול יותר בשל העובדה כי סיכון ההשקעה גדול יותר. קרקע חקלאית למכירה במצב גולמי לחלוטין שלא החלה את הליך הפשרתה תוצע למכירה במחירים זולים כי קיים סיכוי בלתי מבוטל שהמשקיע בה יאלץ להמתין שנים ארוכות ללא כל עליית ערך עד לשלבי ההפשרה. לעומת זאת, קרקעות להפשרה שכבר יועדו לתחילת הפשרה בקרוב או אף התחילו את התהליך, מגלמות סיכון נמוך הרבה יותר בשל תחילת המגמה המעידה על רצון הרשויות להפשירן. קרקעות אלה ימכרו במחירים גבוהים יותר מהקרקעות שלא החלו שום שלב בהליך ההפשרה. לכן, חשוב להבין כי מחיר הקרקע מעיד המון על מצבה. במידה ואתם מזהים קרקעות להפשרה במחירים זולים במיוחד, הדבר צריך להדליק לכם נורה אדומה באשר למצב הקרקע. ייתכן שהקרקע אינה מיועדת להפשרה, ממוקמת בסמוך לאזורים שיקשו עליה לקבל את כל אישורי ההפשרה, כוללת חומרים רעילים ומזהמים בכמות גבוהה ועוד. לכן, חשוב להתייחס למחיר הקרקע כמעין סימן למצבה של הקרקע.
וודאו שהפשרת הקרקע שלכם לא תגרום למובלעות עירוניות – חשוב לבחור קרקע הסמוכה לאזורים מופשרים
נקודה נוספת וחשובה במיוחד שאתם חייבים להכיר טרם בחירת קרקעות להפשרה היא משמעות מיקומן הפיזי של הקרקעות. מעבר לכך שהקרקע אינה ממוקמת בסמוך לאזורים שעתידים להקות עליה להשלים את הליך הפשרתה, חשוב שהיא תהיה ממוקמת בסמוך לקרקעות שכבר עברו את הליך הפשרתן בעבר. קרקעות שאינן סמוכות לאזורים מופשרים יתקשו לקבל את אישורי ההפשרה המיוחלים. הרשויות המקומיות לא ממהרות להפשיר קרקעות שאינן סמוכות לקרקעות מופשרות בכדי למנוע מצבים של מובלעות עירוניות שיצרו לא מעט בלאגן. לכן, קיימת חשיבות רבה לוודא כי קרקעות להפשרה בהן אתם מתעניינים אכן ממוקמות בסמוך לקרקעות מופשרות. א.ב מוראנו מכירים היטב את כל השיטות הטובות ביותר לבדוק את כלל הנתונים הללו ועוד רבים נוספים בכדי לבחור נכון קרקעות להפשרה שעתידות להשלים את הליך הפשרתן בשנים הקרובות. אז לפני שאתם ממהרים לקפוץ על רכישת קרקעות להפשרה ולקוות לאחוזי תשואה תלת סיפרתיים, חשוב שתעברו על כלל הטיפים הללו ותבחנו לעומק את טיב ההשקעה.
