אחד מאפיקי ההשקעה המבוקשים ביותר כיום הוא מגרשים מופשרים למכירה. לא מעט אנשים המחפשים אפיקי השקעה לקבלת אחוזי תשואה עבור כספם בוחרים דווקא ברכישת מגרשים מופשרים למכירה מכמה סיבות עיקריות. ראשית, מגרשים מופשרים למכירה לרוב נמכרים במחירים זולים יותר בהשוואה לדירות מגורים בנויות, מה שמאפשר לרבים להצליח לעמוד בעלויות. שנית, פוטנציאל הרווח הגלום באפשרות זו של מגרשים מופשרים למכירה גדול במיוחד ויכול להגיע לאחוזי תשואה תלת ספרתיים. אז אם גם לכם נמאס שכל כספכם יושב בעו"ש ומעלה אבק, אפשרות זו של מגרשים מופשרים למכירה יכולה להתאים לכם. אז רגע לפני שאתם ממהרים לבחור את המגרש המתאים ביותר עבורכם, חשוב שתכירו כמה נקודות חשובות אודות שלבי הבחינה שכל מגרש נדרש לעבור וכן אודות כל ההבדלים בין מגרשים חקלאיים למגרשים מופשרים. א.ב מוראנו עוסקים בתחום מזה לא מעט שנים ויודעים לזהות את הקרקעות הטובות ביותר שעתידות להסב למשקיעים בהם את אחוזי התשואה הגבוהים ביותר בתקופת זמן הקצרה ביותר.
מה ההבדל בין מגרשים מופשרים לבין מגרשים חקלאיים? כל מה שחשוב להכיר לפני שבוחרים את המגרש המתאים לאופי ההשקעה שלכם
אז לפני שאתם מגיעים לשלב בחירת מגרשים מופשרים למכירה, חשוב להכיר בהבדל המשמעותי בין מגרש חקלאי למגרש מופשר. מגרש חקלאי מיועד לצורכי חקלאות בלבד ולא ניתן לבנות עליו דירות מגורים או אזורים מסחריים. לכל מגרש יש תעודת זהות הכוללת את השימושים החוקיים שניתן לעשות בו. מגרש חקלאי שלא ניתן לבנות עליו דירות מגורים או אזורים מסחריים אמנם יעלה הרבה פחות ממגרשים מופשרים למכירה, אך גם רמת הסיכון בהשקעה תהיה גבוהה הרבה יותר. במטרה ליהנות מאחוזי תשואה תלת ספרתיים ברכישת מגרשים חקלאיים, תידרשו להחזיק בנכס עד שהוא יעבור את כל שלבי ההפשרה שיכפילו ואף ישלשו את ערכו. הסיכון הגדול הוא שלא כל מגרש חקלאי יעבור הליך הפשרה וגם אם כן, ייתכן שהדבר ידרוש מכם סבלנות של שנים או אף עשרות שנים ארוכות. א.ב מוראנו עוסקים בתחום במקצועיות רבה ומכירים את כל הדרכים לזהות את המגרשים החקלאיים בעלי הפוטנציאל הגדול ביותר להליך הפשרה מהיר. אז רגע לפני שאתם בוחרים מגרשים מופשרים למכירה, חשוב שתכירו את הדרכים החשובות ביותר לאיתור נכון של מגרשים למכירה שעתידים להעלות את ערכם בהליך הפשרה תוך זמן קצר.
הכירו את תוכנית המתאר – כל המידע שניתן לקבל ממנה
הדרך הראשונה היא בחינה מעמיקה של תוכניות המתאר. כפי שהזכרנו מעלה כל סוגי קרקעות למכירה כוללות תוכנית מתאר המהווה מעין תעודת זהות. בתוכנית ניתן לראות האם הקרקע אכן מיועדת להפשרה או לא. א.ב מוראנו בודקים היטב את תוכניות המתאר במטרה לוודא שהקרקע בה הם מתעניינים אכן מיועדת לעבור הליך הפשרה. חשוב להדגיש ולומר כי קרקעות שאינן מיועדות להפשרה ימכרו במחירים נמוכים במיוחד, אך גם במקרה זה, ייתכן שתידרשו להמתין שנים ארוכות עד להשלמת הליך ההפשרה וקבלת אחוזי התשואה המיוחלים. דרך נוספת לזהות מגרשים מופשרים למכירה היא בחינת מחיר המכירה. במידה ואתם מזהים קרקע זולה משמעותית מקרקעות זהות או דומות לה הן מבחינת הגודל והן מבחינת המיקום, קיים סיכוי סביר שפערי המחירים נובעים ממצבה של הקרקע. ככל שהקרקע רחוקה יותר מתום הליך ההפשרה, כך המחיר שלה יהיה זול יותר. ישנן קרקעות הממוקמות באזורים שאינם מיועדים להפשרה, מה שכמובן יוריד בעשרות אחוזים את מחירי הקרקעות באזור. לכן, אם אתם בוחרים ללכת על אפשרות זו של מגרשים מופשרים למכירה, חשוב להבין כי המחיר הזול אינו בהכרח מעיד על עסקה משתלמת. א.ב מוראנו מכירים היטב את מחיר השוק הממוצע לקרקעות בהן הם מתעניינים כך שהם יודעים לזהות היטב מחירים מוזלים וחשודים.
הגיעו לשטח ובחנו את כל אזור הקרקע – וודאו שהיא אינה ממוקמת בקרבת בסיסים צבאיים או גנים לאומיים שעתידים לפגוע בהליך ההפשרה
מעבר לבחינת תוכניות המתאר והכרת המחירים הממוצעים לקרקעות דומות לקרקע בה אתם מתעניינים, חשוב לבחון היטב את מיקום הקרקע. ישנן קרקעות הממוקמות בסמיכות לבסיסים צבאיים, נתיבי תחבורה ציבורית, פארקים או אזורים ציבוריים שונים, מה שעלול להוות מכשול של ממש בדרך להפשרה. בחינת סביבת הקרקע נעשית בשני מישורים, במישור הפיזי ובמישור התוכניות והרישומים. במישור התוכניות והרישומים ניתן לראות בתוכניות הוועדות הממונות על הבנייה באזור האם הקרקע בה רתם מתעניינים אכן נמצאת בסמוך לאתרים שעתידים למנוע את הפשרתה או לא ובמישור הפיזי ניתן להגיע לשטח ולבחון את כל הסביבה. א.ב מוראנו מגיעים לבחון את השטח בכל קרקע חקלאית שהם בוחרים לרכוש ובכך הם מקטינים את הסיכויים לבעיות הפשרה רבות. משקיעים רבים לא מודעים לנקודה חשובה זו ובוחרים לרכוש קרקע במחירים מוזלים ללא הגעה לבחינת המקום ומגלים כמה שנים לאחר מכן שהאזור אינו מיועד להפשרה כלל. לכן, אל לכם להתעצל, הקפידו להגיע לאזור כל קרקע שאתם מתעניינים בה.
הקרקע סמוכה לקרקע דומה שכבר עברה את הליך ההפשרה וקיבלה היתרי בנייה? אתם במקום הנכון!
שיטה נוספת וחשובה במיוחד שתסייע לכם להעריך האם מגרשים מופשרים למכירה או מגרשים חקלאיים למכירה אכן כדאיים להשקעה היא סמיכות הקרקע לקרקעות שכבר עברו את כל שלבי הפשרתן וקיבלו את היתרי הבנייה המיוחלים. הוועדות הממונות על מתן אישורי הבנייה לא אוהבות להתחיל הליכי הפשרה או להעניק אישורי בנייה לקרקעות שאינן נמצאות בסמיכות לקרקעות שכבר עברו את השלבים הללו בעבר. הפשרת קרקע שאינה סמוכה לקרקע מופשרת או מתן היתרי בנייה לקרקע שאינה סמוכה לקרקעות שכבר קיבלו אישורים יגרום למעין מובלעות עירוניות וחוסר סדר של ממש. לעומת זאת, הפשרת קרקעות למכירה הסמוכות לקרקעות מופשרות יצרו רצף של בנייה מסודרת היטב, מה שמעלה את הסיכויים להשלמת שלבי ההפשרה בעתיד הקרוב. א.ב מוראנו בוחרים עבור כל לקוחותיהם מגרשים למכירה הנמצאים בקרבת מקום למגרשים מופשרים ובכך מעלים את הסיכויים להסב למשקיעים את אחוזי התשואה המיוחלים תוך זמן קצר.
הסיבות בגינן רבים בוחרים בקרקעות שכבר עברו את שלבי ההפשרה
אז מדוע בכל זאת כדאי לרכוש מגרשים מופשרים למכירה אם הם כבר עברו את רוב שלבי ההשבחה שלהם אתם שואלים? מכמה סיבות מרכזיות. הסיבה הראשונה היא גורם הסיכון הנמוך. מגרשים מופשרים למכירה עברו בהצלחה את כל שלבי ההפשרה כל שניכר שהן בדרך הבטוחה לקבלת היתרי בנייה והשבחה נוספת. נוסף על כך, מגרשים מופשרים למכירה לא יצריכו מכם להמתין שנים ארוכות עד לקבלת אחוזי התשואה המיוחלים, כך שתוכלו לקבל את כל כספכם בתוספות אחוזי תשואה בלתי מבוטלים תוך זמן יחסית קצר. מעבר לרכישת מגרשים מופשרים למכירה ומכירתם במועד מאוחר יותר לאחר שלב השבחה נוסף, ישנם משקיעים רבים אשר בוחרים לבנות על המגרש המופשר דירת מגורים, מספר דירות, בניין או אזור מסחרי במטרה להעלות את את רווחיות העסקה. עלויות הבנייה עולות פחות מהעלאת המחיר בגין הבנייה, מה שמאפשר למשקיעים ליהנות מרווח נוסף. אז אם מגרשים מופשרים למכירה מעניינים גם אתכם, חשוב ליישם את כלל השלבים שצויינו מעלה ולא להתלהב ממחירים נמוכים. א.ב מוראנו מסייעים לאנשים רבים לבחור מגרשים למכירה בעלי סיכויי השבחה גבוהים ובזמן קצר.
