אחת השאלות הראשונות שעולות כשניגשים לרכוש קרקע להשקעה היא: היכן כדאי להשקיע – במרכז הארץ או בפריפריה? לכל מיקום יש יתרונות וחסרונות משלו, וכל משקיע צריך לשקול אותם בהתאם לתקציב, לציפיות התשואה, למוכנות להתמודד עם תהליכים ארוכים יותר (כמו הפשרה או פיתוח תשתיות) ולמידת הסיכון שהוא מוכן לקחת. במאמר זה נבחן את ההבדלים העיקריים בין השקעה בקרקע באזורי הביקוש המרכזיים לבין השקעה בקרקע בפריפריה, נציג שיקולים כלכליים ותכנוניים חשובים, ונאיר כיצד חברת א.ב מוראנו – יזמות ושיווק נדל"ן יכולה לסייע לכם לבחור במיקום האופטימלי ולהובילכם להצלחה בהשקעה.
ההבדל הבסיסי בין מרכז לפריפריה
מרכז הארץ
לאזור המרכז משתייכים גוש דן, השרון, ערי הלוויין של תל אביב והסביבה המיידית. מדובר באזורים עם ביקוש גבוה למגורים, מסחר ותעשייה, כתוצאה מצפיפות האוכלוסין ומריכוז מקומות העבודה. מחירי הנדל"ן והקרקעות כאן נחשבים ליקרים ביותר בישראל, ותהליכי התכנון נעשים לרוב תחת לחץ רב של ביקוש ליחידות דיור. עם זאת, מצד ההיצע, קיימות פחות קרקעות פנויות שניתן לרכוש, ולכן ההשקעה בכאלה שנמצאות בתהליכי הפשרה או תכנון מתקדם עשויה להיות בעלת סיכויי תשואה גבוהים.
פריפריה
הפריפריה כוללת אזורים המרוחקים מהמרכז הגאוגרפי–כלכלי, כגון הגליל המערבי, הגליל המזרחי, רמת הגולן, הנגב, הערבה, וגם חלקים מחדרה צפונה או מצריפין דרומה (תלוי בהגדרה). באזורים אלו מחירי הקרקעות לרוב נמוכים משמעותית בהשוואה למרכז, ובמקרים רבים קיימים עתודות פיתוח והפשרה שלא נוצלו. אולם, הביקוש עשוי להיות נמוך יותר, ותהליכי הפיתוח עלולים להימשך זמן רב יותר.
יתרונות ההשקעה בקרקע במרכז הארץ
-
ביקוש יציב וגבוה
האוכלוסייה במרכז הארץ צפופה ומשתנה במהירות, וכמעט תמיד קיים ביקוש גבוה למגורים ולמסחר. לכן, סיכויי המימוש של קרקע (אם באמצעות מכירה או פיתוח) עשויים להיות גבוהים יותר. -
עליית ערך מהירה
כאשר יש מחסור בקרקעות זמינות, ומנגד ביקוש מוגבר, ערך הקרקע נוטה לעלות בקצב מהיר. גם שינוי תכנוני קטן או אישור תב"ע (תוכנית בניין עיר) במרכז יכול להקפיץ את השווי. -
קרבה למוקדי תעסוקה ותשתיות
במרכז קיימת נגישות גבוהה לתחבורה ציבורית, כבישים מהירים ורכבות, מה שמגדיל את ערך הקרקע ואת הפוטנציאל לבנייה ולמשיכת אוכלוסייה חזקה. -
אפשרויות מימון נוחות יותר
הבנקים והגופים הפיננסיים נוטים יותר לאהוד השקעות נדל"ן במרכז הארץ. כתוצאה מכך, משקיעים עשויים לקבל תנאי משכנתא טובים יותר על קרקע באזורי ביקוש.
חסרונות ההשקעה בקרקע במרכז הארץ
-
מחיר התחלתי גבוה
ככל שהמיקום מבוקש יותר, כך המחיר הראשוני לרכישת הקרקע גבוה יותר. משקיעים עם תקציב מוגבל עלולים להתקשות למצוא קרקע במחיר נוח במרכז הארץ. -
היצע מצומצם
הצפיפות במרכז מצמצמת את ההיצע של קרקעות פנויות. כתוצאה מכך, הזדמנויות ההשקעה נוטות להיות נדירות, ותחרות בין משקיעים יכולה להעלות את המחירים עוד יותר. -
רגולציה והגבלות מחמירות
בנוסף לתוכניות הבנייה המחוזיות והמקומיות, ייתכן שתהליכי האישור במרכז מורכבים וארוכים בשל עומס על הוועדות והצורך להתמודד עם התנגדויות של תושבים ואינטרסים שונים. -
פוטנציאל תשואה מוגבל יחסית לשוק
על אף שעליית הערך גבוהה, החיתוך בין מחיר רכישה גבוה לרווח הסופי לא תמיד מניב "קפיצה" קיצונית בתשואה נטו. לעיתים, תשואה של 20%-30% בפריפריה יכולה להיות אטרקטיבית יותר מבחינה אחוזית, לעומת תשואה דומה אך פחותה באחוזים במרכז.
יתרונות ההשקעה בקרקע בפריפריה
-
מחיר רכישה נמוך
מי שמוגבל בתקציב או מחפש לרכוש מספר חלקות להשקעה, עשוי למצוא בפריפריה הזדמנויות נדל"ניות במחירים נוחים בהרבה מאשר במרכז. -
פוטנציאל לתשואה גבוהה
כאשר ערך הקרקע נמוך בהתחלה, גם עלייה מתונה יחסית יכולה לייצר תשואה גבוהה באחוזים. לדוגמה, אם קרקע נרכשה במחיר של 100,000 ש"ח והמימוש לאחר הפשרה נעשה במחיר של 200,000 ש"ח, זו עלייה של 100% על ההשקעה. -
אפשרויות פיתוח מרובות
באזורים בפריפריה, רשויות מקומיות וממשלה מקדמות תוכניות לתשתיות, תחבורה, תיירות ופרויקטים חקלאיים. במידה והקרקע שלכם עשויה להיכלל בתוכנית פיתוח כזו, הערך עתיד לעלות בצורה חדה. -
התפתחות ערי הפריפריה
כיום יש מגמה של מעבר אוכלוסייה לאזורים מרוחקים יותר, בעיקר בשל עלויות מחיה נמוכות, איכות חיים כפרית והתפתחות תשתיות תחבורה (רכבות מהירות, כבישים חדשים). לכן, ביקוש למגורים מסביב לערים גדלות בפריפריה עשוי להתרחב בשנים הקרובות.
חסרונות ההשקעה בקרקע בפריפריה
-
ביקוש נמוך יותר
באופן מסורתי, לאזורים בפריפריה יש ביקוש נמוך יותר מנקודת מבט נדל"נית, ולכן ייתכן שתתקשו במכירת הקרקע, או שתיאלצו להמתין זמן ממושך עד שתגיע תוכנית פיתוח או עד שהביקוש יעלה. -
תלות גדולה בתוכניות פיתוח ממשלתיות
הצלחת ההשקעה תלויה לעיתים ביכולת של הרשויות לקדם במהירות תשתיות, אזורי מסחר ותעסוקה. אם הממשלה או המועצה המקומית לא יממשו את התכניות או יעכבו אותן, הקרקע עלולה להישאר תקועה זמן רב. -
צורך בסבלנות ובמימון ארוך טווח
קרקעות בפריפריה עלולות להמתין להפשרה או לפיתוח במשך שנים, מה שמחייב את המשקיעים לתזרים מזומנים חזק או למימון ארוך-טווח. -
אי-ודאות לגבי אוכלוסייה חזקה
כאשר האזור אינו מפותח, קשה לחזות אם תגיע אוכלוסייה חזקה שתסכים לרכוש או לשכור דירות, משרדים או שטחי מסחר. בהתאמה, קצב עליית הערך עלול להיות איטי.
שאלות שכדאי לשאול לפני בחירת מיקום הקרקע
-
מה מטרת ההשקעה?
-
האם אתם מחפשים תשואה גבוהה לטווח קצר או מוכן להמתין מספר שנים לתשואה משמעותית יותר?
-
-
מה התקציב שלכם?
-
תקציב רחב עשוי לאפשר השקעה באזורי ביקוש במרכז. לעומת זאת, בעלי תקציב מצומצם ימצאו הזדמנויות טובות בפריפריה.
-
-
האם יש תכנון ממשלתי/עירוני לגבי האזור?
-
מומלץ לבדוק מסמכי תב"ע (תוכנית בניין עיר), תוכניות מתאר ארציות (כמו תמ"א 35), או תוכניות פיתוח אזוריות (מתחמי תעסוקה, אזורי תעשייה, כבישים חדשים).
-
-
מה רמת הסיכון שאתם מוכנים לקחת?
-
השקעה במרכז עלולה לדרוש השקעה גדולה יותר אך עם סיכון נמוך יחסית. לעומת זאת, בפריפריה הסיכון לגבי ביקוש עתידי גבוה יותר, אך גם התשואה הפוטנציאלית עשויה להיות גבוהה.
-
-
האם אתם מעוניינים בפיתוח אישי או רק במכירה?
-
אם אתם מתכננים בעתיד לבנות פרויקט מגורים, בניין משרדים או שטח מסחרי, עליכם לשקול את זמינות התשתיות בסביבה ואת כדאיות ההשקעה מבחינה תפעולית.
-
התפקיד של א.ב מוראנו – יזמות ושיווק נדל"ן
חברת א.ב מוראנו מתמחה שנים רבות באיתור, פיתוח ושיווק של קרקעות נדל"ן להשקעה, הן במרכז הארץ והן בפריפריה. צוות המומחים שלנו מלווה משקיעים פרטיים, יזמים וגופים מוסדיים, ומסייע בהתאמה אישית של מיקום ההשקעה ובדיקות מעמיקות בנושאי תכנון, משפט וכלכלה.
-
איתור קרקעות מתאימות
-
אנו פועלים לאתר קרקעות בעלות פוטנציאל להשבחה גבוהה, הן במתחמי תכנון במרכז והן באזורים בפריפריה שצפויים להתפתח.
-
-
בדיקות משפטיות ותכנוניות
-
הצוות שלנו, הכולל שמאים, עורכי דין ויועצים מקצועיים, מוודא שהקרקע אכן מתאימה לבנייה עתידית, שהבעלות עליה מסודרת (פרטית או חכירה מרמ"י) ושאין מכשולים תכנוניים נסתרים.
-
-
התאמה לתקציב ולסוג ההשקעה
-
אנחנו לא מציעים לכל לקוח את אותה השקעה. קודם כל מבינים מה התקציב, מה רמת הסיכון ומה טווח ההשקעה הרצוי, ובהתאם מפנים לקרקע או לפרויקט שניתן להפיק ממנו את המקסימום.
-
-
ליווי מקיף לאורך כל הדרך
-
החל משלב הרכישה, דרך הגשת בקשות להיתרים (אם נדרש), וכלה בביצוע הליכי היוון, תכנון פרויקט או מכירה ברווח – אנו נשארים בקשר וממשיכים ללוות את לקוחותינו כדי להבטיח תהליך חלק ובטוח.
-
סיכום
אין תשובה חד-משמעית לשאלה "האם עדיף לרכוש קרקע במרכז או בפריפריה?". לכל משקיע צרכים שונים, מטרות שונות ותקציב שונה. אזור המרכז מאופיין במחירים גבוהים אבל בביקוש כמעט מובטח, ועליית ערך יציבה לטווח ארוך. הפריפריה, לעומת זאת, מציעה מחיר כניסה נמוך יותר ופוטנציאל תשואה גבוהה באחוזים, אך דורשת לרוב סבלנות, הבנה מעמיקה של התוכניות האזוריות ונכונות להתמודד עם סיכון גדול יותר.
הדרך הנכונה היא לבחון ביסודיות את כל הגורמים הרלוונטיים – החל ממצב השוק והתוכניות התכנוניות, דרך התקציב והעדפות הזמן שלכם, ועד לבדיקות משפטיות וכלכליות מדויקות. בדיוק כאן נכנסת החברה שלנו, א.ב מוראנו – יזמות ושיווק נדל"ן:
-
אנו מאתרים עבורכם את הקרקע המתאימה ביותר.
-
בודקים את כל הפרמטרים הנדרשים ומשתפים אתכם בתמונה מלאה של סיכונים והזדמנויות.
-
וממשיכים ללוות אתכם עד למימוש הרווח, בין אם מדובר במכירה לאחר שינוי ייעוד או בבנייה והשכרה ארוכת טווח.
מעוניינים לקבל ייעוץ מקצועי לגבי השקעה בקרקע במרכז או בפריפריה?
צרו קשר עם א.ב מוראנו – יזמות ושיווק נדל"ן:
סוקולוב 46, הוד השרון (4528475), מגדלי כיכר המושבה (קומה 9)
טלפון: 09-978-4051
abmoreno.co.il