בשוק הנדל"ן הישראלי ישנו מגוון נרחב של אפיקי השקעה – החל מדירות מגורים וכלה במשרדים, מבני תעשייה וקרקעות מסוגים שונים. אחד התחומים שפחות מוכר לציבור הרחב, אך יכול להוות הזדמנות השקעה מעניינת (או לחלופין לגרור סיכונים) הוא קרקע במושע. "מושע" (בערבית: "משותף") מציינת קרקע שבעלותה נרשמה במשותף על שם כמה גורמים, ללא חלוקה ברורה לחלקות נפרדות בטאבו.
במאמר שלפניכם נבין מהי בדיוק קרקע במושע, כיצד היא נרשמת, מהם היתרונות והחסרונות שבהשקעה מסוג זה, אילו בדיקות יש לבצע לפני רכישה של קרקע כזו, וכן כיצד חברת א.ב מוראנו – יזמות ושיווק נדל"ן יכולה לסייע לכם לנווט את דרככם ולהפוך הזדמנות שכזו להשקעה בטוחה ומניבה.
מהי קרקע במושע?
הגדרה בסיסית
"מושע" (أرض مشاع) מתאר מצב שבו מספר בעלי זכויות מחזיקים במשותף בקרקע, בלי שהוקצתה לכל אחד מהם חלקה מוגדרת באופן רשמי בטאבו. כלומר, לכל שותף יש חלק יחסי בזכויות הכוללות בקרקע, אך אין הפרדה פיזית/רישומית ברורה המציינת איזה שטח בדיוק שייך לו.
מצב זה עלול להיווצר מסיבות מגוונות: ירושה שעברה לילדים ולא חולקה ביניהם, הסכמי שיתוף היסטוריים, רישום ישן מהתקופה העות'מאנית, ואף פרויקטים נדל"ניים שבהם כמה משקיעים התאחדו לצורך רכישת קרקע ואיחדו בעלויות מבלי לבצע חלוקה מסודרת.
מדוע בכלל לרכוש קרקע במושע?
-
מחירים אטרקטיביים
בגלל המורכבות התכנונית והמשפטית, קרקעות במושע עשויות להימכר במחירים נמוכים משמעותית מאלה של קרקעות עם רישום מסודר (פרצלציה). עבור משקיע מנוסה, מדובר בהזדמנות לכניסה לשוק במחיר נמוך יחסית, במטרה לבצע בהמשך הליך הסדרה שיגדיל את שווי הקרקע. -
פוטנציאל עליית ערך לאחר הפרצלציה
אם ניתן לקדם תהליך של פיצול הקרקע (פרצלציה), איחוד וחלוקה או שינוי ייעוד בעתיד, ערך השטח עשוי לנסוק. המשקיע שקנה במושע במחיר "מוזל" ירוויח מכל עליית השווי. -
התאמה להשקעה קבוצתית
לא מעט קבוצות משקיעים בוחרות לרכוש יחד קרקע במושע, מתוך כוונה לאשר בהמשך תוכנית בנייה או הפשרה. כך ניתן לפזר סיכונים ולקחת חלק בפרויקט בעלות נמוכה יותר בהשוואה לרכישה עצמאית של מגרש פרטי. -
השקעה ארוכת טווח
קרקעות במושע מתאימות לעתים למשקיעים "סבלניים" המאמינים בפוטנציאל השבחה עתידי. בזמן הזה, ערך הקרקע יכול לעלות ככל שהסביבה מתפתחת, והסיכוי לשנות את ייעודה (או לפצל אותה) גדל.
האתגרים והסיכונים ברכישת קרקע במושע
-
אי-ודאות לגבי החלק הספציפי בקרקע
כיוון שלא בוצעה חלוקה רשמית, עלול להיווצר מצב שאינכם יודעים בוודאות היכן בדיוק על המפה (בשטח) נמצא החלק שלכם. במידה ותחליטו לבנות בעתיד, ייתכן שתיאלצו להיכנס למשא ומתן מורכב עם שאר השותפים. -
קושי בשינוי ייעוד ותכנון
פיתוח של קרקע במושע דורש לעתים קרובות את הסכמת כל בעלי הזכויות. די בכך שאחד השותפים מתנגד או דורש תנאים לא סבירים, כדי לעכב ואף למנוע תוכניות בנייה, פרצלציה או יוזמה לפיתוח השטח. -
סכסוכים משפטיים
מצב של בעלות משותפת על נכס עלול להוביל למחלוקות בין השותפים – בין אם מדובר בשימוש חקלאי, חכירה, ניסיון להפסיק את השיתוף (תביעת פירוק שיתוף במקרקעין) או דרישה של אחד מבעלי הזכויות למכור את חלקו. -
מימון ורישום משכנתא
בנקים נוטים להיות חשדנים יותר במתן הלוואות ומשכנתאות לקרקע במושע, בשל הקושי לדעת מהו השטח הפרטי של הלווה. עובדה זו עלולה לסבך את תהליך המימון ולהוביל לדרישות של בטוחות גבוהות יותר.
הצעדים החיוניים לפני רכישת קרקע במושע
-
בדיקה משפטית מקיפה
יש לוודא כי אין עיקולים, שעבודים או זכויות צד ג' על הקרקע, וכי כל השותפים אכן רשומים כבעלי זכויות חוקיות (בטאבו או במנהל מקרקעי ישראל). מומלץ להיעזר בעורך דין המתמחה בנדל"ן לבדיקת נסח הטאבו, איתור תיקי תכנון ופרצלציה (אם קיימים) ובירור מצב הרישום. -
עיון בתוכניות תב"ע (תוכנית בניין עיר)
חשוב לבדוק את המצב התכנוני של הקרקע: האם היא מוגדרת כקרקע חקלאית, קרקע למגורים, מסחר או תעשייה? האם קיימת תוכנית איחוד וחלוקה בהכנה או בתהליכי אישור? נתונים אלה עשויים להשפיע מהותית על כדאיות הרכישה. -
הסכם שיתוף או פירוק שיתוף
במידה ובכוונתכם להיכנס כשותפים חדשים לקרקע, מומלץ לחתום על הסכם שיתוף המגדיר בבהירות את זכויות וחובות הצדדים: כיצד מתקבלות החלטות, מה קורה במקרה של מכירה עתידית, מי מממן הוצאות פיתוח ועוד. אם אין הסכם קיים, לעיתים כדאי לשקול להיכנס להליך פירוק שיתוף מוסכם (פרצלציה) כבר בתחילת הדרך, כדי להימנע מקשיים בהמשך. -
הערכת שמאי
שמאי מקרקעין יכול להעריך את ערך הקרקע הנוכחי ואת פוטנציאל עליית הערך לאחר הסדרה אפשרית (שינוי ייעוד, פיצול, בנייה). בין היתר, הוא יוכל לאמוד סיכונים אפשריים כמו היטל השבחה, עלויות פיתוח תשתית או קשיים בהפשרה. -
בחינת סביבת הקרקע והפוטנציאל האזורי
נוסף על התוכניות התכנוניות, בדקו את סביבת הקרקע: האם מתוכננים כבישים חדשים, אזורי תעשייה ומרכזי מסחר או שכונות מגורים בקרבת מקום? מהי מדיניות העירייה או המועצה האזורית ביחס לבנייה חדשה? ככל שהאזור מתפתח יותר, כך סיכויי עליית הערך גבוהים.
כיצד להקטין את הסיכון ולהפוך את ההשקעה למניבה?
-
גיבוש קבוצה מגובשת של שותפים
אם אתם נכנסים להשקעה קבוצתית, וודאו שהשותפים חולקים חזון דומה לגבי עתיד הקרקע. מומלץ לעגן בחוזה מנגנוני קבלת החלטות ולהימנע ממצב בו מיעוט מתנגד "תוקע" את תהליך הפיתוח. -
עדיפות לקרקע עם תוכנית פרצלציה או תהליך מתקדם
במקום לרכוש קרקע ללא כל תכנון עתידי, כדאי לחפש קרקע במושע שכבר מצויה בתהליך מתקדם של איחוד וחלוקה, או לפחות קיימת לגביה תוכנית-אב מאושרת. כך תגבר הוודאות שתתקבל בסופו של דבר חלקה רשומה ונפרדת לכל שותף. -
קבלת ליווי מעורך דין ושמאי לאורך הדרך
גם לאחר רכישה, כל צעד תכנוני או משפטי דורש מומחיות. הליך הפרצלציה כרוך בהגשת תוכניות לוועדות התכנון המקומיות או המחוזיות, איוש שמאי מכריע והגדרת היטל השבחה (אם יש). ייעוץ שוטף יחסוך טעויות יקרות ועיכובים. -
מימון נכון ותוכנית כלכלית ריאלית
ההוצאות הכרוכות בתהליך ההסדרה (מדידות, אגרות, הוצאות תכנון, היטלים) עלולות להיות גבוהות. לפני הכניסה להשקעה, הכינו תוכנית כלכלית שמביאת בחשבון עלויות אלה, וזמני המתנה ארוכים עד מימוש פוטנציאל הבנייה.
התפקיד של א.ב מוראנו – יזמות ושיווק נדל"ן
א.ב מוראנו היא חברה המתמחה באיתור, פיתוח ושיווק קרקעות בעלות פוטנציאל גבוה להשבחה. כשמדובר בקרקע במושע, החברה מציעה:
-
איתור קרקע במיקומים אסטרטגיים
לחברה ידע רחב בתוכניות התכנון במדינת ישראל, קשרים עם שמאי מקרקעין ועורכי דין מובילים, וקשרים ענפים ברשויות מקומיות. כך ניתן למצוא קרקעות במושע העומדות בפתחם של תהליכי פיתוח, ובמחירים אטרקטיביים יחסית. -
בדיקות משפטיות ותכנוניות מקיפות
לפני שיווק הקרקע למשקיעים, א.ב מוראנו דואגת לבצע סקירה מעמיקה של מצב הבעלות, התוכניות החלות על הקרקע והמצב המשפטי של השותפים הקיימים. המידע המפורט הזה מאפשר למשקיע להבין בצורה מלאה את הסיכונים וההזדמנויות הגלומים בקרקע. -
תכנון מהלכי הסדרה (פרצלציה) עתידיים
החברה מלווה את לקוחותיה בתהליך העשוי להוביל לפרצלציה והפשרה, לרבות הפנייתם לאדריכלים, מודדים ושמאים מומחים. ברגע שמתאפשר לאחד או לחלק מחדש את הקרקע, ערכה עולה משמעותית. -
ליווי לאורך זמן
השקעה בקרקע במושע לרוב דורשת זמן וסבלנות. א.ב מוראנו מציעה ליווי לכל אורך הדרך – החל ממעקב אחר התקדמות מול מוסדות התכנון ועד מתן ייעוץ אם מתעורר צורך למכור או להכניס שותף נוסף.
סיכום
רכישת קרקע במושע יכולה להיות אפיק השקעה מסקרן: מצד אחד, המחיר ההתחלתי בדרך כלל נוח יותר, ובידי המשקיע הסבלני טמון פוטנציאל השבחה גבוה בעקבות תהליכי פרצלציה, הפשרה או בנייה עתידית. מצד שני, היא טומנת בחובה גם מורכבויות משפטיות וביורוקרטיות אשר עלולות להפוך את ההשקעה לרצופת מכשולים וסכסוכים.
המפתח להצלחה טמון בבדיקות מקדימות, ליווי משפטי ותכנוני צמוד, והבנת המטרה של השותפים בקרקע. כאשר כל התהליכים מבוצעים כראוי, וכאשר הקרקע נבחרת לפי מיקומה ועתיד הפיתוח שלה, ההשקעה עשויה להוביל לתשואה גבוהה במיוחד.
חברת א.ב מוראנו – יזמות ושיווק נדל"ן מתמחה כבר שנים רבות באיתור קרקעות נדל"ן איכותיות, לרבות קרקעות במושע עם פוטנציאל משמעותי להשבחה. בעזרת צוות מומחים, קשרים עם שמאים, עורכי דין ואדריכלים מובילים – אנו מספקים ליווי מלא, החל משלב הסקירה המקיפה ועד הובלת לקוחותינו למימוש מוצלח ורווחי של נכסיהם.
רוצים לדעת עוד?
התקשרו אלינו או בקרו באתר:
א.ב מוראנו – יזמות ושיווק נדל"ן
סוקולוב 46, הוד השרון (4528475), מגדלי כיכר המושבה (קומה 9)
טלפון: 09-978-4051
abmoreno.co.il
