אחד ההיבטים החשובים ביותר בעת רכישת קרקע בישראל הוא הבנת הבעלות החוקית על הקרקע. האם מדובר בקרקע רשומה בבעלות פרטית (בטאבו) או בקרקע בבעלות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) אשר הוחכרה לתקופות שונות? ההבדל בין שני המודלים משמעותי ביותר בכל הנוגע לזכויות הרוכש, לגמישות בשימוש, ליכולת לפתח את הקרקע ולעיתים גם למחיר ולסיכונים הנלווים לעסקה.
במאמר זה נפרט את ההבדלים העיקריים בין קרקע פרטית וקרקע השייכת לרשות מקרקעי ישראל, נבחן את ההשפעה של מודל הבעלות על אפשרויות הבנייה, ניהול הקרקע, שיקולי מימון ומיסוי, ונסקור כיצד א.ב מוראנו – יזמות ושיווק נדל"ן יכולה לסייע לכם לבחון כל עסקה במבט מקצועי, יסודי ובטוח.
מהי קרקע בבעלות פרטית?
רישום בטאבו
קרקע בבעלות פרטית היא קרקע הרשומה בלשכת רישום המקרקעין (ה"טאבו") על שם אדם פרטי או חברה מסחרית, ללא תלות בחכירה או בהסכם עם רשות ממשלתית. לרוב, מדובר בחלקה המוגדרת היטב, כולל גוש וחלקה, כאשר בעליה נהנה מזכות בעלות מלאה.
גמישות בשימוש ובבנייה
בעל קרקע פרטית נהנה מחופש פעולה רחב יותר בכל הנוגע לתכנון, השבחה ושימוש בקרקע (בכפוף לתוכניות ולתקנות תכנון ובנייה כמובן). ברוב המקרים, לא נדרשת הסכמה של רשות מקרקעי ישראל לבנייה, להרחבה או לשינוי ייעוד (אם וכאשר הדבר מאושר על ידי ועדות התכנון המקומיות).
פוטנציאל מכירה וחכירה
בעל הקרקע יכול למכור אותה או להחכיר אותה כרצונו, בכפוף לחוקי התכנון והבנייה. לכן, השקעה בקרקע פרטית נחשבת לבטוחה יחסית, מכיוון שהזכות הבסיסית של הבעלות רשומה בטאבו באופן חד-משמעי ומוכרת משפטית.
שיקולי עלות
לרוב, קרקע בבעלות פרטית באזורי ביקוש תימכר במחיר גבוה יותר בהשוואה לקרקע בבעלות רשות מקרקעי ישראל, שכן קיים ערך מוסף להיותה "פרטית" ולפשטות הבירוקרטית (פחות תלות ברשויות בעת שינוי יעוד או פיתוח).
מהי קרקע בבעלות רשות מקרקעי ישראל?
חכירה במקום בעלות מלאה
מרבית הקרקעות בישראל (כ-90% מהשטח) הן בבעלות המדינה ומנוהלות על ידי רשות מקרקעי ישראל. במצב זה, אדם פרטי או חברה רוכשים למעשה זכות חכירה לטווח ארוך (לרוב 49 או 99 שנים), ולא בעלות מלאה. מדובר בחוזה מול רמ"י המגדיר את תנאי השימוש בקרקע ואת החובות והזכויות של החוכר.
מגבלות תכנון ושינויים
כדי לבנות או לבצע שינוי ייעוד בקרקע בבעלות רשות מקרקעי ישראל, לרוב נדרשת הסכמה מראש של רמ"י. בנוסף, לעיתים נדרשת תוספת תשלום עבור שינוי הזכויות או בעבור היוון הקרקע (מעבר מחכירה מלאה או חלקית לבעלות או לחכירה מהוונת).
היוון הקרקע
במצבים רבים, החכירה יכולה לעבור תהליך "היוון" – תשלום חד-פעמי שמאפשר לחוכר מעין "דמוי בעלות" מבחינת האפשרות להשתמש בקרקע, למכור או להשכיר אותה ללא אישורים חוזרים של רמ"י. עם זאת, עדיין מדובר בקרקע בבעלות המדינה, וההסכם מכיל לעיתים הגבלות שונות.
מחיר כניסה נמוך יותר
מאחר ומדובר בחכירה ולא בבעלות מלאה, מחיר הרכישה עשוי להיות נמוך יותר מאשר רכישת קרקע פרטית באותו אזור. דבר זה מושך משקיעים המעוניינים בהשקעה במחיר התחלה נוח יותר, במיוחד אם הקרקע בעלת פוטנציאל הפשרה או פיתוח בעתיד.
ההבדלים העיקריים בין קרקע פרטית לקרקע "מנהל" (רמ"י)
-
מעמד משפטי
-
פרטית: בעלות מלאה, רשומה בטאבו.
-
מנהל: חכירה ארוכת טווח עם הגבלות ותנאים מצד רשות מקרקעי ישראל.
-
-
תהליך תכנון ובנייה
-
פרטית: כפוף לאישורי ועדות התכנון בלבד, ולרוב אין צורך בהסכמת גוף נוסף.
-
מנהל: מעבר לאישורי התכנון, נדרש לעיתים קרובות אישור או עדכון חוזה חכירה מול רמ"י, כולל תשלום דמי היתר או דמי היוון.
-
-
זכויות מכירה והשכרה
-
פרטית: בעל הקרקע חופשי למכור, להשכיר או להעביר את הקרקע (בכפוף לחוק).
-
מנהל: יש מגבלות חוזיות, ולעיתים יש לקבל הסכמת רמ"י להעברה או להשכרה ארוכת טווח.
-
-
מחיר ושווי שוק
-
פרטית: במקרים רבים, קרקע פרטית באזורי ביקוש תהיה יקרה יותר בשל מעמד הבעלות המלאה.
-
מנהל: המחיר הראשוני עשוי להיות נמוך יותר, אך התהליך למימוש הפוטנציאל התכנוני עלול להיות מורכב ויקר יותר עקב תשלומים שונים לרמ"י (דמי היתר, דמי היוון, היטל השבחה וכדומה).
-
-
היבטי מימון ומשכנתא
-
פרטית: בנקים נוטים לאשר משכנתא בקלות יחסית, מאחר שהנכס רשום בבעלות מלאה.
-
מנהל: במקרים מסוימים, ישנו קושי לקבל משכנתא או שהבנקים מבקשים ביטחונות נוספים, בייחוד אם חוזה החכירה אינו מהוון או שהיתרי הבנייה אינם מוסדרים.
-
מיסוי והיטלים: מה כדאי לדעת?
-
מס רכישה
-
על רכישת קרקע פרטית חלה חובת תשלום מס רכישה לפי מדרגות מס משתנות.
-
ברכישת קרקע חכורה מרשות מקרקעי ישראל, ישנם מקרים בהם המס מחושב בהתאם לשווי זכויות החכירה ולא לשווי בעלות מלאה – אך בפועל, לעיתים לא מדובר בהנחה משמעותית. מומלץ להתייעץ עם יועץ מס או עורך דין המתמחה בתחום.
-
-
היטל השבחה
-
שני הסוגים (קרקע פרטית או קרקע חכורה) כפופים לתשלום היטל השבחה בגין עליית ערך הנכס, לרוב כשמבקשים היתר בנייה או עם אישור תוכנית חדשה המגדילה את זכויות הבנייה.
-
ישנם הסכמים מול רמ"י הקובעים תשלום נוסף לרשות מקרקעי ישראל (דמי היתר) במקרה שהחוכר רוצה להגדיל את זכויות הבנייה או לשנות ייעוד. זהו תשלום נוסף על היטל ההשבחה לרשות המקומית.
-
-
מס שבח
-
בעת מכירת קרקע (פרטית או חכורה), ייתכן חיוב במס שבח על הרווח. גם כאן, חשוב להבין מה היה המעמד המשפטי של הקרקע בעת הרכישה, האם שונה הייעוד במשך השנים, והאם בוצעו תהליכי היוון.
-
כיצד בוחרים בין קרקע פרטית לקרקע רמ"י?
-
תקציב וזמינות מימון
-
אם עומד לרשותכם תקציב גבוה וחשובה לכם שליטה מלאה בנכס, ייתכן שתעדיפו קרקע פרטית.
-
אם התקציב מוגבל וניתן להשיג תנאי חכירה נוחים, קרקע רמ"י עשויה להיות פתרון משתלם, במיוחד באזורים מבוקשים.
-
-
מטרת ההשקעה
-
להשקעה לטווח קצר (פליפ)? קרקע פרטית עשויה להיות קלה ומהירה יותר למכירה.
-
להשקעה לטווח ארוך או לפרויקט מורכב (כמו הפשרה או פרויקט תשתיות רחב)? גם חכירה מרמ"י עשויה להיות אטרקטיבית, בתנאי שאתם מודעים לעלויות ולדרישות מצד רמ"י לאורך הדרך.
-
-
גמישות תכנונית
-
בקרקע פרטית, תהליכי תכנון ובנייה פחות תלויים בגוף נוסף מלבד ועדת התכנון.
-
בקרקע בבעלות רמ"י, תצטרכו לעיתים לעבור מסכת אישורים והסכמות נוספות, בעיקר בכל הקשור להגדלת אחוזי בנייה, שינוי ייעוד, פיצול חלקה ועוד.
-
-
שיקולי זמן ועיכובים אפשריים
-
קרקע פרטית תאפשר ברוב המקרים קצב מהיר יותר להתחיל בבנייה (בכפוף לאישורי הוועדה המקומית).
-
בקרקע חכורה, ייתכנו עיכובים עקב הצורך לתאם מול רמ"י ולקיים את התנאים החוזיים מולה.
-
-
ליווי מקצועי ובדיקות רקע
-
בשני המקרים, מומלץ להיעזר בעורך דין מקרקעין, שמאי ומומחי נדל"ן כדי לוודא שהקרקע אכן ברת בנייה, שאינה מעורבת בסכסוכים משפטיים ושהאישורים והיתרי הבנייה ברורים.
-
תפקיד א.ב מוראנו – יזמות ושיווק נדל"ן בבחירת הקרקע הנכונה
לכל רכישה של קרקע – בין אם פרטית ובין אם של רשות מקרקעי ישראל – נדרש שילוב של הבנת השוק, ידע משפטי וכלכלי ויכולת לאתר את המיקום האידיאלי להשקעה. כאן בדיוק נכנסת לתמונה חברת א.ב מוראנו – יזמות ושיווק נדל"ן, המתמחה באיתור, פיתוח ושיווק קרקעות בעלות פוטנציאל גבוה לתשואה.
-
איתור קרקעות באזורים מבוקשים
לחברה היכרות עמוקה עם מתחמי התכנון, אזורי הפשרה פוטנציאליים וקרקעות אסטרטגיות בשרון, בגוש דן ובסביבותיהן. בין אם אתם מעדיפים בעלות פרטית או מוכנים לשקול חכירה מרמ"י – אנו נדע להציג את ההזדמנויות המתאימות ביותר. -
בדיקות משפטיות ותכנוניות
צוות החברה עובד עם שמאי מקרקעין, עורכי דין ואדריכלים מובילים, שבודקים לעומק את מצב הרישום של הקרקע, את התוכניות העתידיות באזור, ואת פוטנציאל ההפשרה או שינוי הייעוד. -
התאמה לתקציב ולמטרת המשקיע
לא כל משקיע מחפש את אותו הדבר. יש מי שרוצים תשואה מהירה, ויש מי שמוכנים להמתין מספר שנים עד הפשרת הקרקע. אנו בא.ב מוראנו רותמים את הידע והניסיון כדי להכווין כל משקיע למסלול הנכון עבורו, תוך התחשבות בתקציב, ברמת הסיכון וברמת המעורבות הרצויה. -
ליווי צמוד לאורך הפרויקט
גם לאחר הרכישה, אנו ממשיכים ללוות את לקוחותינו בכל שלבי הפיתוח – לרבות הגשת בקשות להיתרים, ניהול משא ומתן מול רשויות במידת הצורך, וחיבור עם גורמי מקצוע רלוונטיים (אדריכלים, יועצי מימון, קבלנים ועוד).
סיכום
השאלה אם לרכוש קרקע בבעלות פרטית או קרקע בבעלות רשות מקרקעי ישראל אינה חד-משמעית – לכל אחת מהאפשרויות יתרונות וחסרונות משלה. קרקע פרטית מעניקה לבעליה שליטה רחבה יותר ופחות תלות בגופים נוספים, אך מחיר הרכישה לרוב גבוה יותר. לעומת זאת, קרקע של רמ"י מציעה לעיתים מחיר התחלתי נמוך, אך מחייבת עמידה בתנאים ובהסכמים שעלולים להשפיע על כושר הפיתוח ועל לוחות הזמנים.
ההחלטה הנכונה תלויה במטרות ההשקעה, בתקציב הזמין ובמידת הנכונות להתמודד עם מגבלות או תהליכים בירוקרטיים נוספים. כך או כך, מומלץ בחום לא לוותר על ייעוץ משפטי, תכנוני ופיננסי מקיף ולגשת לעסקה בליווי של גורם מקצועי בעל מוניטין וניסיון.
חברת א.ב מוראנו – יזמות ושיווק נדל"ן מתמחה בסיוע למשקיעים לבחור נכון את אפיק ההשקעה שלהם בקרקע – בין אם בבעלות פרטית או בחכירה מרמ"י. אנו כאן כדי לענות על כל שאלה, להציג הזדמנויות בשוק ולהבטיח תהליך ברור ובטוח מרגע ההתעניינות ועד השלמת העסקה.
צרו קשר עוד היום:
א.ב מוראנו – יזמות ושיווק נדל"ן
סוקולוב 46, הוד השרון (4528475), מגדלי כיכר המושבה (קומה 9)
טלפון: 09-978-4051
abmoreno.co.il
