משקיעים רבים המבקשים למקסם את הרווח הפוטנציאלי מרכישת קרקע, נתקלים במושגים מורכבים כדוגמת "איחוד וחלוקה". הליך זה, המבוצע במסגרת הליכי תכנון ובנייה בישראל, מאפשר לייעל את חלוקת המגרשים הקיימים במתחם תכנוני מסוים ולשביח אותם באופן שעתיד להגדיל את שוויים. במאמר זה נצלול לעומק הנושא: מהו בעצם הליך איחוד וחלוקה, כיצד הוא מתבצע, מהם יתרונותיו וסיכוניו, וכיצד חברה מקצועית כמו א.ב מוראנו יכולה לסייע בהכוונה, בתכנון ובהגדלת פוטנציאל הרווח.
מהו הליך איחוד וחלוקה?
הגדרה בסיסית
איחוד וחלוקה הינו הליך תכנוני המעוגן בחוק התכנון והבנייה, המאפשר לרשויות התכנון לאחד כמה חלקות קרקע נפרדות למתחם אחד, ואז לחלק אותו מחדש למגרשים בהתאם לתוכנית חדשה (בין אם לצורכי מגורים, מסחר, תעשייה או תיירות). הרעיון הוא להקצות לכל בעל זכויות את חלקו היחסי במתחם המאוחד, אך במגרש חדש שעשוי להיות שונה בגודל או במיקום מהחלקה המקורית.
המטרה המרכזית
ההליך נועד ליצור חלוקה יעילה יותר של השטח ולתכנן אותו באופן אופטימלי לצורכי פיתוח עירוני או כפרי. לעיתים, איחוד וחלוקה מאפשרים להסדיר דרכי גישה, להקצות שטחים למבני ציבור, ליצור פתרונות תנועה ותשתיות ולחלק את הזכויות בצורה הוגנת בין בעלי הקרקע. בזכות ההסדרה, ערך המגרשים החדשים לרוב עולה ביחס לקרקע "המקורית", בפרט כשמדובר בהפשרת קרקע חקלאית לטובת בנייה.
שלבי ההליך בתמצית
- יזום התוכנית: בשלב הראשון, מגישים יזמים או בעלי הקרקע (או הרשות המקומית) תוכנית מפורטת לוועדה המקומית או המחוזית, המגדירה כיצד מאחדים את החלקות ואיך מחלקים אותן מחדש.
- הכנת תשריט: התשריט (מפה מפורטת) מציג את הגבולות החדשים של המגרשים ואת השטחים הציבוריים (כבישים, פארקים, מבני ציבור וכו').
- הפקדה והתנגדויות: התוכנית מופקדת להתנגדויות, מה שמאפשר לבעלי זכויות אחרים במתחם או לגורמים ציבוריים להגיש השגות או דרישות לשינויים.
- דיון ואישור: לאחר בירור ההתנגדויות, הוועדה המקומית (ולעיתים גם המחוזית) דנה ומחליטה אם לאשר את התוכנית בתנאים מסוימים או לדחותה.
- חלוקה חדשה ורישום בטאבו: עם קבלת האישור הסופי, מחולקות החלקות בפועל, נרשמות מחדש בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), ובעלי הקרקע מקבלים זכויות במגרשים החדשים בהתאם לחישוב יחסי.
יתרונות האיחוד והחלוקה למשקיעים
- עלייה צפויה בערך הקרקע
ברוב המקרים, קרקע שעברה תהליך איחוד וחלוקה תהיה מתוכננת, מוסדרת ומוכנה יותר לבנייה בפועל. הדבר מעלה את ערכה, וכך גם את פוטנציאל הרווח למשקיע. - תכנון יעיל ופוטנציאל בנייה רחב
לא פעם, לפני איחוד וחלוקה, המגרשים קטנים ולא מתאימים לפיתוח משמעותי (כמו בניין מגורים או פרויקט תיירותי). איחוד החלקות ויצירת מגרש גדול מאפשרים גמישות תכנונית והגדלת זכויות הבנייה. - צמצום סכסוכי בעלות
במתחמים שבהם הבעלות על הקרקע מפוצלת בין מספר רב של בעלי זכויות, עלולות להתעורר מחלוקות לגבי השימוש בשטח. הליך איחוד וחלוקה מסדיר את הנושא ומקטין את החשש לסכסוכים משפטיים ממושכים. - שיפור תשתיות ואיכות חיים
הרשויות המקומיות נוטות לקדם תהליכי איחוד וחלוקה באזורים בעלי פוטנציאל פיתוח, במטרה להכניס אליהם תשתיות כבישים, גנים ושטחים ירוקים. משקיעי נדל"ן יודעים כי נגישות לתשתיות עירוניות משפרת את איכות החיים במקום ומייצרת ביקוש לרכישת יחידות דיור או נכסים מסחריים.
האתגרים והסיכונים בהליך
- עיכובים ביורוקרטיים
הליך איחוד וחלוקה עשוי להימשך שנים. משקיעים המעוניינים בהשקעה לטווח קצר עלולים להתאכזב מקצב ההתקדמות האיטי. - עלויות נוספות
אמנם האיחוד והחלוקה מוסיפים ערך, אך הם עשויים גם להוביל לעלויות פיתוח תשתיות, היטלי השבחה ועוד. משקיע שלא נערך לכך עלול למצוא את עצמו ניצב מול הוצאות כבדות. - דרישות ציבוריות ושינוי יעוד
בשלב ההתנגדויות, רשויות עשויות לדרוש שטחים גדולים יותר לטובת מבני ציבור, דרכי מעבר וכדומה. עובדה זו עשויה להשפיע על חלוקת השטחים ולהקטין את חלקן היחסי של הקרקעות הפרטיות. - חוסר ודאות בתמהיל התכנון
ישנם מקרים שבהם הוועדה המקומית בוחרת לשנות את יעוד הקרקע או לשנות את ייעוד חלק מהמתחם (למשל, לטובת מרחב ציבורי גדול). שינויים אלה עלולים לטרוף את הקלפים למשקיע שתכנן תרחיש מסוים.
כיצד להיערך להליך איחוד וחלוקה בצורה הטובה ביותר?
- בדיקת התוכניות התכנוניות באזור
לפני רכישת הקרקע, חשוב לעיין במסמכים הרשמיים של הוועדה המקומית או המחוזית, ולבדוק האם קיימות תוכניות מאושרות או תכניות בהכנה לאיחוד וחלוקה. מידע זה עשוי להימצא במסמכי התב"ע (תוכנית בניין עיר), במערכת מקוונת של משרד הפנים או באתר העירייה. - התייעצות עם שמאי מקרקעין ועורך דין
שמאי מקרקעין יוכל להעריך באופן אמין את השווי הנוכחי של הקרקע ואת השווי הצפוי לאחר תהליך האיחוד והחלוקה. עורך דין המתמחה במקרקעין ובתכנון ובנייה יסייע לבדוק היבטים משפטיים: בעלויות, רישומים, מגבלות משפטיות אפשריות והיקף היטלי השבחה. - תוכנית פיננסית לטווח ארוך
הליך איחוד וחלוקה הוא תהליך מורכב וארוך, לכן חשוב שלמשקיע יהיה גב פיננסי חזק ויכולת להמתין עד שהערך הנכס יעלה. אם הקרקע נקנית בעזרת משכנתא או הלוואות, חשוב לכלול בתקציב את האפשרות שיהיו עיכובים ודחיות בתהליך. - הבנת הרכב השטח והבעלויות הנוספות
יש לבדוק מיהם כל יתר בעלי הקרקע, מהי עמדתם לגבי האיחוד והחלוקה, והאם הם צפויים לשתף פעולה בתהליך. לעיתים חוסר הסכמה של מיעוט בעלים עלול להאריך משמעותית את התהליך. - ניהול סיכונים דרך חברה מקצועית
חברת נדל"ן המתמחה באיתור ושיווק קרקעות להשקעה יכולה להציע ליווי מקצועי ושלם, הכולל איתור קרקעות בעלות פוטנציאל למהלך של איחוד וחלוקה, בדיקות יסודיות ותיאום מול גורמים מקצועיים ורשויות מקומיות.
איחוד וחלוקה בקרקע חקלאית – למה זה משמעותי למשקיעים?
עליית ערך עקב שינוי ייעוד
בדרך כלל, כאשר הקרקע מוגדרת קרקע חקלאית, ערכה נמוך משמעותית ביחס לקרקע מופשרת לבנייה. בעת תהליך האיחוד והחלוקה (שלרוב מלווה בשינוי ייעוד), מתקיים "אפקט כפול": עליית ערך הן בשל שינוי יעוד הקרקע והן בשל מיקום המגרש החדש והקצאות התשתית שנלוות לתכנון מחדש.
שיפור יכולת מימוש
קרקע "מבוזרת" בין חלקות קטנות, לעיתים ללא תשתיות, נמכרת קשה יותר בשוק. לעומת זאת, לאחר איחוד וחלוקה, המגרש שהתקבל לרוב יהיה בגודל מתאים לפרויקט בינוי מוגדר, והדבר מקל על המשקיע למכור או להיכנס להסכם עם יזם.
תוספת אפשרית לזכויות בנייה
מגבלות הבנייה בחלקות קטנות עלולות להיות משמעותיות. אולם בתוכנית איחוד וחלוקה, כשמאחדים כמה חלקות ומגדירים ייעוד חדש (למשל מגורים), often מגדירים מחדש גם את אחוזי הבנייה. כך, בבת אחת, ניתן לקבל תוספת זכויות משמעותית.
תפקיד א.ב מוראנו בהשקעה בטוחה ונבונה
א.ב מוראנו – יזמות ושיווק נדל"ן מתמחה כבר שנים רבות באיתור ופיתוח קרקעות עם פוטנציאל גבוה להשבחה, כולל ליווי בתהליכי איחוד וחלוקה. החברה מספקת מעטפת מלאה למשקיעים:
- איתור מתחמים תכנוניים
לאתר מראש מתחמי קרקע שמובאים לדיון בתוכניות פיתוח או נמצאים לפני תהליכי הפשרה. כך המשקיע נכנס בשלב מוקדם במחיר נמוך יחסית. - בדיקות תכנוניות ומשפטיות
צוות מקצועי הכולל שמאים, עורכי דין ואדריכלים שמעריכים את ערך הנכס כעת ואת הפוטנציאל שלו לאחר השבחה. - ייעוץ והכוונה בתהליך
החברה יודעת ללוות את המשקיעים לכל אורך התהליך, לעדכן לגבי התקדמות בוועדות תכנון, ולהציג לוחות זמנים והערכות פיננסיות עדכניות. - קשרים ברשויות המקומיות
ניסיון רב שנים והיכרות עם גורמי המקצוע הבכירים מאפשרים קידום מהיר יחסית של תוכניות, מענה להשגות ויכולת לפתור בעיות תכנוניות מוקדם ככל האפשר. - תוכנית יציאה ושיווק בעת הצורך
לאחר שהקרקע עברה איחוד וחלוקה וקיבלה את האישורים הנדרשים, א.ב מוראנו מסייעת בתהליך השיווק והבנייה. חלק מהמשקיעים בוחרים למכור כבר בשלב זה את הנכס (ברווח), ואחרים בוחרים להמשיך לפתח את הפרויקט (לדוגמה, פרויקט מגורים למכירה או להשכרה).
סיכום
הליך איחוד וחלוקה הוא אחד המפתחות החשובים ביותר להשבחת ערך הקרקע, במיוחד כאשר מדובר בהפשרת קרקע חקלאית ושינויה לייעוד אחר. למרות שהוא עשוי להיות ממושך ולהיתקל באתגרים ביורוקרטיים וכלכליים, למשקיעים סבלניים יש כאן הזדמנות להגדיל משמעותית את רווחיהם. תכנון מוקדם, בדיקה מקצועית, גיבוי משפטי ופיננסי הם אבני יסוד להצלחת ההשקעה.
אם ברצונכם לחקור את האפיק הייחודי הזה ולמצוא את האפשרויות המתאימות לכם ביותר, אנו בא.ב מוראנו – יזמות ושיווק נדל"ן נשמח לסייע. בעזרת ליווי צמוד מנבחרת אנשי מקצוע מנוסים, תוכלו להיכנס לתהליך עם רמת ודאות גבוהה יותר וליהנות מפוטנציאל תשואה משמעותי בעתיד.
פנו אלינו עוד היום:
א.ב מוראנו – יזמות ושיווק נדל"ן
סוקולוב 46, הוד השרון (4528475), מגדלי כיכר המושבה (קומה 9)
טלפון: 09-978-4051
abmoreno.co.il
