בשנים האחרונות הפכה ההתחדשות העירונית לאחת מהמגמות המרכזיות בשוק הנדל"ן הישראלי. מדובר בתהליך שבמסגרתו אזורים ותיקים עוברים מתיחת פנים כוללת, הן בהיבט התכנוני והן בהיבט החזותי. פרויקטים אלה, הנקראים בין היתר "פינוי-בינוי" או "תמ"א 38", מאפשרים ליזמים, לרוכשים ולמשקיעים להשביח נכסים קיימים או ליצור נכסים חדשים במרכזי ערים, ובכך להגדיל משמעותית את ערכם ולתרום לאיכות החיים העירונית.
מדוע ההתחדשות העירונית כה אטרקטיבית להשקעה?
התחדשות עירונית מהווה כיום אפיק השקעה מבוקש, בין היתר בזכות מגוון רחב של יתרונות כלכליים, חברתיים ותכנוניים. מי שמצליח לזהות נכון את הפוטנציאל, להבין את מורכבות התהליך ולהשקיע באזורים המיועדים להתחדשות, עשוי ליהנות מתשואה גבוהה ומשווי נכס עולה. במאמר זה נחקור לעומק את שני מסלולי ההתחדשות העיקריים בישראל – פינוי-בינוי ותמ"א 38 – ונביא טיפים מעשיים למעוניינים להיכנס לתחום.
מהו פינוי-בינוי?
הגדרה כללית
"פינוי-בינוי" הוא מונח הבא לתאר תהליך תכנוני כוללני, שבו מפנים מתחם מגורים ישן (בניינים, תשתיות וכדומה), ולאחר מכן בונים במקום פרויקט חדש לגמרי. הדיירים הקיימים מפונים על מנת לבצע את הבנייה, וכאשר הפרויקט מסתיים, הם שבים אל הדירות החדשות שנבנו עבורם.
המטרה העיקרית
מטרת פרויקטי פינוי-בינוי היא לחדש תשתיות ולשדרג מבני מגורים באזורים עירוניים ותיקים. בנוסף, התהליך מאפשר לרשות המקומית וליזמים לתכנן מחדש את המתחם, להוסיף שטחים ציבוריים, תשתיות מודרניות, מערכות תחבורה ותוספת זכויות בנייה – ובכך להגדיל את מספר יחידות הדיור ולהעלות את הצפיפות במרכז העיר באופן מבוקר ומאורגן.
מהי תמ"א 38?
הגדרה כללית
תמ"א 38 (תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה) נועדה במקור לחזק מבנים שנבנו לפני שנת 1980 – מועד שבו לא הייתה תקינה מחמירה לעמידות בפני רעידות אדמה. בהמשך, התוכנית הורחבה כך שהיא אינה רק "חיזוק מבנים", אלא גם אפשרות להוספת קומות, הרחבת דירות ואף הריסה ובנייה מחדש.
המטרה העיקרית
הבנייה בישראל ברובה מיועדת להתמודדות עם איומי רעידת אדמה, והחלת תמ"א 38 על מבנים ותיקים מעניקה ליזמים ולדיירים תמריצים כלכליים ותכנוניים: הוספת זכויות בנייה, שדרוג המבנה והדירות, וכן פטורים או הנחות בהיטלי השבחה. התוכנית נועדה לעודד יזמים לשפר את היצע הדירות באזורים קיימים ולשמר את האוכלוסייה הוותיקה במרכזי הערים.
היתרונות העיקריים למשקיעים
-
פוטנציאל עליית ערך מהותי
פרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38 ממוקמים לרוב באזורים אורבניים מבוקשים. לאחר השלמת הפרויקט, ערך הדירות החדשות (או הדירות המחוזקות) עולה לעומת הנכסים הוותיקים שהיו שם בעבר. -
בניית דירות חדשות במיקום מרכזי
במציאות שבה קשה למצוא מגרשים פנויים במרכזי ערים, מסלולי התחדשות עירונית פותרים את בעיית המחסור בשטחים לבנייה חדשה. דירה חדשה במיקום מבוקש עשויה להניב תשואה גבוהה במיוחד. -
אפשרויות מימון ותמריצים ממשלתיים
ברוב הפרויקטים של התחדשות עירונית, המדינה והרשויות המקומיות מספקות תמריצים, הקלות במס, הנחות בהיטלי השבחה והסדרים תכנוניים המיועדים לעודד יזמים ודיירים להצטרף לפרויקט. דבר זה מגדיל את הפוטנציאל לרווח ולמזעור סיכונים. -
תרומה חברתית וסביבתית
מעבר לרווח הכלכלי, השקעה בהתחדשות עירונית משמעה גם שיתוף פעולה בפרויקטים בעלי ערך חברתי וסביבתי. התחדשות אורבנית תורמת לשיפור חזות העיר, מוסיפה תשתיות ירוקות, גינות ציבוריות והופכת אזורי מגורים מוזנחים למוקדי משיכה חדשים.
האתגרים והסיכונים
-
מורכבות תכנונית ומשפטית
פרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38 דורשים תיאום בין גורמים רבים: דיירים, יזמים, עירייה, ועדות תכנון, עורכי דין ושמאים. כל עיכוב או ויכוח משפטי עלול להאריך את לוחות הזמנים ולפגוע בתשואה המצופה. -
סכסוכים בין דיירים
לעיתים נתקלים בקשיים בהשגת הסכמות בין דיירי הבניין. פרויקט של פינוי-בינוי לרוב מחייב אחוז מסוים של דיירים שיתמכו בתהליך, וכאשר יש התנגדות פעילה, הנושא מגיע לבתי משפט ויכול להתעכב למשך שנים. -
עלויות בנייה וחומרי גלם
התקופה האחרונה מאופיינת בעליות מחירים בבנייה, בשינויי ריביות ובהיעדר כוח אדם מקצועי. אי-ודאות זו עשויה להשפיע על הכדאיות הכלכלית של הפרויקט. -
סביבת ריביות וכלכלה
תנאי השוק יכולים להשתנות: עליות ריבית, משברים כלכליים או שינויי מדיניות ממשלתית. בתהליכי בנייה ארוכים, שינוי במדיניות האשראי עלול להשפיע על מימון הפרויקט ועל יכולת הרוכשים והמשקיעים לעמוד בהתחייבויותיהם.
למי מתאים להשקיע בתהליכי התחדשות עירונית?
-
משקיעים סבלניים
התחדשות עירונית היא אפיק השקעה לטווח בינוני-ארוך. נדרשים זמן וכסף כדי לנהל את התהליך, ורק בתום הבנייה (או מכירת הדירות) ניתן לממש רווחים משמעותיים. -
בעלי דירות באזורים ותיקים
דיירים המחזיקים נכסים ישנים במרכזי ערים יכולים להשביח אותם דרך פרויקט תמ"א 38 או פינוי-בינוי ולהגדיל את ערכם באופן ניכר. -
רוכשים המחפשים נכס במחיר אטרקטיבי
ניתן לרכוש נכס בבניין שעומד לפני תהליך התחדשות, לעיתים במחיר נמוך יותר משוויו העתידי, וכך ליהנות מעליית ערך מרשימה. -
משקיעים שמעוניינים להגשים ערך חברתי
התחדשות עירונית איננה רק מספרים ותשואה. היא משנה את פני השכונה, משפרת את התשתיות ומספקת הזדמנות לחדש אזורים מוזנחים. יש משקיעים שרואים בכך חלק מערכי האחריות החברתית שלהם.
איך להיכנס לתהליך?
-
בדיקת סטטוס תכנוני ומשפטי
חשוב לבדוק את תוכניות הבנייה של הרשות המקומית, את מסמכי הנכס (או המתחם) ולוודא את מצב הזכויות, הרישומים והליכי התכנון שכבר אושרו או נמצאים בתהליך אישור. -
הסתייעות בשמאי מקרקעין ועורך דין
שמאי מקרקעין יכול לעזור להעריך את שווי הנכס, את הגידול הצפוי בערך ואת עלויות הפרויקט. עורך דין מומחה יבחן חוזים, התחייבויות ויבטיח שמירה על האינטרסים של המשקיע. -
איתור פרויקטים בראשית דרכם
לעיתים, הרווח הגבוה ביותר מתקבל כאשר משקיעים נכנסים לפרויקט התחדשות עירונית בשלב מוקדם. עם זאת, בשלב זה חוסר הוודאות עלול להיות גדול יותר (עיכובים או דיירים שמתנגדים). -
בחירת יזם מנוסה
ניסיון היזם הוא קריטי. יזמים בעלי "רקורד" בפרויקטים דומים ידעו להתמודד עם האתגרים הביורוקרטיים, יציגו ביטחונות מספקים לבעלי הדירות וינהלו את הפרויקט במינימום עיכובים. -
תוכנית מימון לטווח ארוך
בפרויקטים התחדשות ארוכים, צריך לגבש תוכנית פיננסית יציבה. בין אם מדובר במשקיעים פרטיים או בקבוצות השקעה, חשוב לתכנן את תזרים המזומנים ולהשאיר מרווח לבלתי צפוי.
הקשר בין התחדשות עירונית להשקעה בקרקע
בעוד פינוי-בינוי ותמ"א 38 מתרכזים בעיקר במבנים קיימים, משקיעים בקרקע (חקלאית או אחרת) עשויים למצוא עניין בהתחדשות עירונית בשתי דרכים:
-
הרחבת פרויקטים
במקרים מסוימים, התחדשות עירונית כוללת גם רכישת קרקעות סמוכות כדי להרחיב את מתחם הבנייה. מי שמחזיק בקרקע באזור מבוקש עלול למצוא את עצמו שותף אסטרטגי בפרויקט. -
מעבר טבעי מהפשרת קרקע להתחדשות אזורית
חברות המתמחות בשינוי ייעוד של קרקע חקלאית או באיתור קרקעות להשקעה, עשויות לזהות אזורים המועמדים להתחדשות עירונית. משקיעי הקרקעות הללו יכולים ליהנות מכמה שלבים של השבחה: קודם הפשרת הקרקע, ולאחר מכן פרויקט מגורים או מסחר חדש.
א.ב מוראנו – ליווי וייעוץ מקצועי
א.ב מוראנו – יזמות ושיווק נדל"ן מתמחה באיתור, פיתוח ושיווק של נכסי נדל"ן להשקעה, לרבות קרקעות בשלבי הפשרה מתקדמים. למרות שהמסלול העיקרי של החברה הוא תחום הקרקעות, אנו מכירים היטב את מגמות ההתחדשות העירונית בארץ, ויודעים להנגיש למשקיעינו מידע חשוב לגבי פוטנציאל האזור, לוחות הזמנים, אפשרויות המימון והסיכונים הקיימים.
- ליווי אישי וצמוד: אנחנו מאמינים שכל לקוח דורש פתרונות ייחודיים. לכן אנו מעניקים ייעוץ מותאם אישית לכל משקיע.
- שיתופי פעולה עם גורמים מובילים בענף: לחברה קשרים ענפים עם יזמים, עורכי דין, שמאים ויועצים מובילים, המסייעים להאיץ תהליכי מימוש ולהבטיח את ביטחון ההשקעה.
- בדיקה מקיפה לפני כל עסקה: אנחנו לא משווקים קרקע או נדל"ן בלי בדיקות משפטיות, תכנוניות וכלכליות מקיפות. כך, הסיכון עבור המשקיעים מצטמצם למינימום האפשרי.
סיכום
התחדשות עירונית בפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38 מהווה אפיק רווחי ומוערך בשוק הנדל"ן הישראלי. באזורים מבוקשים, מדובר על עליית ערך משמעותית, המשפרת לא רק את מצב הדירות, אלא גם את איכות החיים והשירותים העירוניים בסביבה. אך בדומה לכל השקעה, המסלול אינו חף מסיכונים ומחייב תכנון מקצועי, בדיקות קפדניות והתייעצות עם מומחים בתחום הנדל"ן, המשפט והפיננסים.
אם אתם מעוניינים לדעת יותר על אפשרויות ההשקעה בתחום זה או מתלבטים אם להשקיע בקרקע או בנדל"ן במסגרת התחדשות עירונית – אנחנו בא.ב מוראנו – יזמות ושיווק נדל"ן נשמח לעמוד לרשותכם.
רחוב סוקולוב 46, הוד השרון (4528475), מגדלי כיכר המושבה (קומה 9).
טלפון: 09-978-4051
abmoreno.co.il
