אחת השאלות הנפוצות ביותר שאנו שומעים ממשקיעים במשרדי א.ב מוראנו היא: "איפה כדאי לי לשים את הכסף? האם לקנות חלקת קרקע קטנה ויקרה במרכז הארץ, או שטח ענק וזול בפריפריה?".
הדילמה הזו, המלווה את שוק הנדל"ן הישראלי מקום המדינה, קיבלה בשנים האחרונות תפנית מרתקת. מחירי הדיור המאמירים במטרופולין תל אביב דחקו החוצה אוכלוסיות חזקות, בעוד שמהפכת התשתיות (כבישים חדשים, רכבות ומחלפים) קיצרה משמעותית את זמני הנסיעה. כתוצאה מכך, הגבולות הישנים של "מרכז" ו"פריפריה" הולכים ומיטשטשים.
כאשר משקיע מתחיל לחפש קרקעות למכירה, הוא מגלה שוק עצום ומגוון. כדי לעשות סדר בבלגן ולהבין היכן מסתתר פוטנציאל הרווח האמיתי, חובה לנתח את המאפיינים הייחודיים של כל אזור, את פרופיל הסיכון, ואת פוטנציאל ההשבחה. במדריך זה נפרק את המשוואה ונעזור לכם להבין איזו אסטרטגיה מתאימה לפרופיל הפיננסי שלכם.
השקעה במרכז הארץ: הביקוש הקשיח והבטוח
כשאנחנו מדברים על "המרכז", הכוונה היא למעגל הפנימי של גוש דן והשרון הדרומי (תל אביב, רמת גן, הרצליה, הוד השרון, רעננה וכדומה). זהו הלב הפועם של הכלכלה הישראלית.
היתרונות של השקעה במרכז:
-
ביקוש קשיח ובלתי נגמר: מרכז הארץ סובל ממחסור כרוני וקשה בעתודות קרקע פנויות. כולם רוצים לגור שם, לעבוד שם ולבלות שם. המשמעות היא שכל מטר רבוע של קרקע שמקבל אישור בנייה, נחטף מיד על ידי יזמים וקבלנים. אין חשש ש"לא יהיה למי למכור".
-
עליית ערך אבסולוטית גבוהה: אמנם אחוזי התשואה עשויים להיות מתונים יותר בהשוואה לפריפריה, אך במספרים מוחלטים, קפיצת השווי של קרקע במרכז בעת הפשרה היא עצומה. דירת 4 חדרים במרכז נמכרת ב-3 עד 4 מיליון שקלים, וערך הקרקע נגזר ישירות מנתון זה.
-
סחירות ונזילות: קל הרבה יותר לבצע "אקזיט" ולמכור קרקע במרכז, גם בשלבי תכנון ביניים. תמיד יהיו משקיעים סולידיים שישמחו להיכנס בנעליכם כדי להבטיח דריסת רגל באזור המבוקש ביותר בישראל.
החסרונות של השקעה במרכז:
-
רף כניסה גבוה: מחירי הקרקעות, גם אלו החקלאיות שעדיין רחוקות מהפשרה, יקרים מאוד. משקיע ממוצע יכול להרשות לעצמו לרכוש רק זכויות חלקיות או שטחים קטנים מאוד ב"מושע" (בעלות משותפת).
-
מורכבות תכנונית: הבנייה במרכז היא לרוב בנייה רוויה מאוד (מגדלים). הליכי התכנון במרכז סבוכים, כוללים התנגדויות רבות של תושבים קיימים (שלא רוצים שיסתירו להם את הנוף), ודורשים אישורים של מוסדות תכנון מרובים.
השקעה בפריפריה: המרווח הגדול והחלום הכפרי
הפריפריה הישראלית (צפון ודרום) עברה מהפכה. יישובים שבעבר נחשבו "סוף העולם", הפכו לאלטרנטיבה מבוקשת עבור משפחות צעירות המחפשות איכות חיים, מרחבים, וחינוך קהילתי.
היתרונות של השקעה בפריפריה:
-
מחיר כניסה אטרקטיבי: זהו היתרון המובהק ביותר. בפריפריה, בסכום שבו הייתם קונים 100 מטרים במרכז, תוכלו לרכוש דונם שלם (1,000 מטרים) ואף יותר. זה מאפשר כניסה למשקיעים בעלי הון עצמי נמוך יחסית.
-
פוטנציאל הכפלה אדיר (מכפיל רווח): כאשר קרקע חקלאית בפריפריה, שנרכשה בגרושים, מופשרת לבנייה של שכונת צמודי קרקע או בנייה נמוכה – הערך שלה יכול לזנק במאות ולעיתים באלפי אחוזים. המכפיל הפוטנציאלי גדול בהרבה מאשר במרכז.
-
עידוד ממשלתי: המדינה מתעדפת פיתוח של הפריפריה כדי לדלל את העומס בגוש דן. לעיתים קרובות, ועדות התכנון מאשרות תוכניות מתאר ליישובים פריפריאליים מהר יותר ועם פחות התנגדויות, בתמיכה ישירה של רשות מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי והשיכון.
החסרונות של השקעה בפריפריה:
-
תנודתיות וסיכון: מחירי הדיור בפריפריה רגישים הרבה יותר למצבי משבר (כלכליים או ביטחוניים). במצב של האטה בשוק הנדל"ן, הפריפריה היא הראשונה להיפגע, מכיוון שהביקוש שם אינו "קשיח" כמו בתל אביב.
-
היצע קרקעות גדול: בניגוד למרכז, בנגב ובגליל יש עתודות קרקע פנויות עצומות. קשה יותר לייצר בלעדיות. אם המדינה תחליט לשווק בבת אחת עשרות אלפי יחידות דיור בעיר שכנה, זה עלול למתן את עליית הערך של הקרקע שלכם.
"המרכז החדש": הפשרה המנצחת של עולם הנדל"ן
אם למרכז יש חסרונות של מחיר, ולפריפריה חסרונות של סיכון, איפה נמצא "שביל הזהב"? משקיעים מתוחכמים יודעים שהרווח הגדול ביותר נוצר באזורים שנמצאים על קו התפר. אנו קוראים להם "המרכז החדש".
מדובר ביישובים ובערים שנחשבו עד לא מזמן לפריפריה קרובה או ערי שינה, אך בזכות השקעה מאסיבית בתשתיות תחבורה (כביש 6, כביש 531, תחנות רכבת ישראל), הם התחברו הרמטית לגוש דן. זמן הנסיעה מהם לתל אביב התקצר לכ-30-40 דקות בלבד.
ערים כמו חדרה, נתניה, פרדס חנה-כרכור, והיישובים סביב אבן יהודה וקדימה-צורן, הם הדוגמה הקלאסית. לדוגמה, אזורי הפיתוח סביב פרויקט קדימה – צורן מושכים אליהם אוכלוסייה חזקה מאוד ממרכז הארץ, שמחפשת איכות חיים כפרית עם נגישות עירונית.
כאשר אתם רוכשים קרקע באזורים אלו, אתם נהנים מכל העולמות:
-
מחיר הכניסה עדיין שפוי ונמוך משמעותית מהרצליה או רעננה.
-
הביקוש קשיח והולך וגובר, שכן אלו אזורי ההגירה הפנימית החזקים בישראל.
-
פוטנציאל ההשבחה עצום, שכן המחירים באזורים אלו עושים "יישור קו" (Catch-up) למחירי גוש דן עם כל התקדמות בפיתוח הסביבתי.
איך לבחור נכון? בניית אסטרטגיה אישית
ההחלטה האם להשקיע במרכז או בפריפריה אינה שאלה של "מה יותר טוב באופן כללי", אלא "מה יותר נכון עבורכם".
לפני שאתם חותמים על חוזה, שאלו את עצמכם שלוש שאלות:
-
מהו התקציב הפנוי שלי? אם יש לכם תקציב מוגבל מאוד, פריפריה או "המרכז החדש" יעניקו לכם נתח משמעותי יותר של אדמה שיוכל לייצר רווח מהותי.
-
מהו טווח הזמן שלי? אם אתם משקיעים לטווח ארוך מאוד (עבור הילדים, למשל), הפריפריה עשויה להפתיע לטובה כשהמדינה תתפתח. אם אתם מחפשים ודאות גבוהה ויכולת לממש את הקרקע בתוך מספר שנים, המרכז או אזורי הביקוש המיידיים הם הכתובת.
-
מהי רמת סיבולת הסיכון שלי? השקעה במרכז הארץ היא ה"אג"ח הממשלתי" של עולם הקרקעות – תשואה בטוחה ויציבה. הפריפריה היא "מניית הצמיחה" – תנודתית יותר, אך עם פוטנציאל לזינוק פנומנלי.
הסיכום שלנו בא.ב מוראנו
אין תשובה אחת נכונה במלחמת העולמות של הנדל"ן. הכלכלה הישראלית חזקה, והאוכלוסייה צומחת בקצב מסחרר, מה שמייצר לחץ מתמיד על מחירי הקרקעות בכל רחבי הארץ, מצפון ועד דרום.
בחברת א.ב מוראנו, אנו מאמינים בפיזור סיכונים חכם ובזיהוי מגמות לפני שהן מגיעות לכותרות העיתונים. אנו מנתחים בקפידה תוכניות מתאר, תוכניות בניית כבישים והחלטות ממשלה, כדי לאתר בדיוק את אותם "מרכזים חדשים" – המקומות שבהם מחירי הפריפריה עומדים להפוך למחירי מרכז.
אנו מלווים את המשקיעים שלנו בבניית תמהיל השקעות המותאם במדויק ליכולותיהם ולשאיפותיהם הכלכליות, תוך מתן דגש על שקיפות, ביטחון משפטי ופוטנציאל השבחה מקסימלי. אנו מזמינים אתכם לפגישת היכרות במשרדינו, כדי לגלות יחד היכן מסתתרת ההזדמנות הבאה שלכם על מפת הנדל"ן של ישראל.