המהפכה הירוקה כבר מחוללת מציאות חדשה בשוק הנדל״ן: תקן 5281 לבנייה ירוקה, יעדי ESG מחמירים ומיזמי אנרגיה מתחדשת מביאים ל-“Green Premium” שמוסיף בין 5-20 % לשווי הקרקע במיקומים מבטיחים. מחקרים בארץ ובעולם מראים כי מגרשים המתוכננים לשילוב פאנלים סולאריים או בניינים בעלי תו ירוק נהנים מעליית ערך מהירה, חיסכון תפעולי ותנאי מימון מועדפים—מה שהופך כל דונם ירוק להזדמנות השקעה כפולה: רווחית לסביבה ומניבה לכיס.
למה “ירוק” שווה כסף – הוכחות מהשטח
מחקר CBRE שבדק 20,600 בנייני משרדים בארה״ב מצא שפער שכר-דירה ממוצע של 4 % נרשם לטובת מבנים בעלי הסמכת LEED. בחקירה דומה של Valcre נמדדה עליית ערך של 5-12 % לנכסים חסכוניים באנרגיה בשל חיסכון בהוצאות תפעול. בישראל, יזמי מגורים מדווחים על קפיצה של עד 15 % במחירי מכירה בפרויקטים העומדים בתקן 5281 לאחר שהמשרד להגנת הסביבה החמיר את דרישות הבנייה הירוקה לשכונות חדשות.
פרמיית ESG להשקעות
מטא-אנליזה ב-Journal of International Financial Markets הראתה כי ביצועי קרנות נדל״ן עם דירוג ESG גבוה עקפו את המדדים הכלליים ב-2.6 % לשנה בממוצע. גופים מוסדיים, המחויבים ליעדי הפחתת פחמן, מחפשים כיום קרקעות המאפשרות פאנלים סולאריים, אגירת מים או שטחים ירוקים להפחתת אי-חום עירוני – אלמנטים שמעלים את הביקוש ומשפיעים ישירות על מחיר הקרקע.
רגולציה ותמריצים – מי דוחף את הגל
-
תקן 5281 הישראלי – כל בניין חדש מעל 15 יח״ד נדרש לעמידה מדורגת בבנייה ירוקה, והיזם נהנה מהקלות שטחי שירות וזכויות נוספות בסמכות ועדה מקומית.
-
אגרו-וולטאיקה וקרקעות חקלאיות – רשות החשמל ורמ״י מעודדות הצבת מערכות סולאריות בשטחי מושבים כניצול כפול של קרקע, כשהכנסות שוטפות מהשכרה לחברות סולאריות מעלות משמעותית את תזרים בעלי הדונם.
-
זונינג לאנרגיה מתחדשת – מחקר DOE האמריקאי מצא כי שינויי תב״ע המאפשרים טורבינות רוח ופוטו-וולטאי מגדילים זמינות קרקע לפיתוח ירוק ב-20-35 % במחוזות שאימצו רגולציה תומכת.
מנועי השבחה סביבתיים
1. חיסכון תפעולי
הפחתת צריכת האנרגיה במבנה ב-20-30 % משפרת ישירות NOI (רווח תפעולי נקי) ולכן מכפילה את מכפיל ההשקעה בקרקע המיועדת לבנייה ירוקה.
2. הגנה מפני סיכוני אקלים
קרקע המתוכננת עם פתרונות חלחול מים, גגות ירוקים והצללות עצים מפחיתה הוצאות עתידיות על ביטוח ונזקי אקלים, מה שמוערך בכ-3-7 % משווי הנכס בשוק.
3. תוספת זכויות בנייה
ערים כמו הרצליה ות״א מעניקות בונוס קומות או שטחים עיקריים אם הפרויקט עומד ברמת “כוכב אחד” ומעלה של תקן 5281, כך שמגרש קטן במונחים מקוריים יכול לקבל נפח בנייה גדול יותר ותשואה גבוהה מהקרקע.
דוגמאות בינלאומיות מעוררות השראה
-
לואס פלייטו, סין – שיקום אדמה ב-640 אלף קמ״ר העלה פי 3 את תפוקת החקלאות והחזיר אוכלוסייה צעירה לאזור, מה שמוביל כיום לגל רכישות קרקע לתיירות אקולוגית.
-
לינטהולמן, קופנהגן – אי מלאכותי המשולב בהגנת אקלים ודיור, אמנם שנוי במחלוקת סביבתית אך כבר מייצר פרמיה של 8-12 % בקרקעות הנמל הסמוכות בטרם הושלמה הבנייה.
כך תזהו את “הדונם הירוק” הבא
-
בדקו תב״ע ירוקה – האם המגרש מסומן להצללות, גגות ירוקים או פאנלים?
-
נתחו תמריצי עירייה – הקלות בארנונה ובחיובי פיתוח לפרויקטים ירוקים עשויות לשפר דרמטית את ה-IRR.
-
שלבו אנרגיה מתחדשת – שוכרי גג סולארי או מיזם אגרו-וולטאי מספקים הכנסה מניבה עוד לפני ההפשרה.
-
אמדו היטלי השבחה – תוספת זכויות תעלה היטלים; שלבו אותם במודל הרווחיות.
איך א.ב מוראנו ממקסמת את המגמה
-
איתור קרקעות עם פוטנציאל 5281 – סריקה יומית של החלטות ועדות תכנון ומפות GIS לאיתור מגרשים המתאימים לבנייה ירוקה באזורי ביקוש.
-
לובי ברשויות – חיבור משקיעים למסלולי תמרוץ עירוניים וייעוץ בהגשת בקשות להקלות בנייה ירוקה.
-
שילוב מומחי ESG – צוות שמאים, יועצי אנרגיה ועורכי-דין ESG הבודקים קיימות, מיסוי ומודלים פיננסיים כוללניים.
-
אסטרטגיית יציאה – בין אם במכירת הקרקע ליזם שמחפש תב״ע ירוקה ובין אם בהקמת פרויקט עצמאי משולב אנרגיה מתחדשת – אנו מלווים עד הפדיון.
סיכום
הטרנספורמציה הירוקה איננה סיסמה – היא מכונה כלכלית משומנת שמתגמלת משקיעים זריזים. התקנים, התמריצים והמודעות הצרכנית יוצרים ביקוש חסר תקדים לקרקעות המאפשרות בנייה נקייה, יעילה ואנרגטית. עם זיהוי נכון של מגרשים, בחינה מקצועית של רגולציה ושותפות עם גורם מנוסה כ-א.ב מוראנו, תוכלו להפוך כל דונם לקרקע זהב – ירוק לסביבה וזהב לכיס.
