אם קראתם את המאמרים הקודמים שלנו, אתם כבר יודעים שרוב הקרקעות להשקעה בישראל נרכשות בסטטוס של "מושע" (בעלות משותפת). יש לכם אחוזים מסוימים בחלקה גדולה, אבל אין לכם קו גבול פיזי שאתם יכולים להצביע עליו ולהגיד "זה שלי".
אז איך הופכים אחוזים על הנייר למגרש אמיתי שעליו יבנה בניין מגורים? הקסם הזה מתרחש בהליך תכנוני שנקרא "איחוד וחלוקה" (Reparcelization). זהו ככל הנראה השלב המשמעותי ביותר בחיי הקרקע מבחינת עליית הערך, והוא הרגע שבו אי-הוודאות הופכת לנכס מוחשי.
עבור משקיעים רבים, המושג הזה נשמע כמו סינית. בחברת א.ב מוראנו – יזמות ושיווק נדל"ן, אנחנו מאמינים שידע הוא כוח. ככל שתבינו טוב יותר את התהליך, כך תהיו רגועים יותר לגבי ההשקעה שלכם. במדריך הבא נפרק את המוקש ונסביר בדיוק איך זה עובד.
מה זה בעצם איחוד וחלוקה?
דמיינו שולחן ועליו פאזל ענק של שדות חקלאיים, שבילים עקומים וחלקות בצורות מוזרות. כדי להפוך את השטח הזה לשכונת מגורים מודרנית עם כבישים ישרים, פארקים ובניינים מסודרים, אי אפשר להשתמש בגבולות הישנים.
הוועדה לתכנון ובנייה לוקחת את כל השטח (המתחם), "מערבבת" אותו מחדש ומבטלת את הגבולות הישנים (שלב האיחוד). לאחר מכן, היא משרטטת מחדש את המגרשים לפי התוכנית החדשה – מגרשים למגורים, שטחים למבני ציבור, כבישים ופארקים (שלב החלוקה).
בסוף התהליך, כל מי שהיה לו שטח ב"מושע" בכניסה לתהליך, מקבל ביציאה מגרש ספציפי (או חלק ממגרש ספציפי) במיקום חדש ומוגדר.
"טבלת ההקצאות": המסמך הכי חשוב שתפגשו
איך מחליטים מי מקבל את המגרש מול הפארק ומי מקבל את המגרש ליד הכביש הראשי? כאן נכנס לתמונה שמאי המקרקעין של התוכנית, שמכין מסמך שנקרא טבלת הקצאות ואיזון.
העיקרון המנחה הוא שמירה על השווי היחסי. זה לא משנה כמה מטרים היו לכם, אלא כמה הם היו שווים ביחס לכלל המתחם. אם בכניסה לתוכנית הקרקע שלכם היוותה 1% משווי כל המתחם, אתם צריכים לצאת מהתוכנית עם מגרש ששווה 1% משווי המתחם במצבו החדש.
חשוב להבין: המיקום החדש שלכם לא בהכרח יהיה באותו מקום גיאוגרפי שבו הייתה הקרקע החקלאית שלכם. השמאי יכול "להזיז" אתכם בתוך המתחם כדי לייצר מגרשים הגיוניים לבנייה, כל עוד השווי הכספי שלכם נשמר. זהו יתרון עצום למי שרכש קרקע להשקעה במיקום פחות אטרקטיבי בתוך המתחם, ועשוי למצוא את עצמו משובץ במיקום משופר.
מהם "תשלומי איזון"?
במציאות, קשה מאוד לחלק את העוגה בדיוק מושלם על המילימטר. לפעמים, כדי ליצור מגרש שלם לבניין, השמאי נאלץ לתת לבעל קרקע מסוים מגרש ששווה קצת יותר ממה שמגיע לו, ולבעל קרקע אחר מגרש ששווה קצת פחות.
כאן נכנסים תשלומי האיזון:
-
מי שקיבל מגרש ששווה יותר ממה שהגיע לו – ישלם את ההפרש לקופת הוועדה.
-
מי שקיבל מגרש ששווה פחות ממה שהגיע לו – יקבל כסף (פיצוי) מקופת הוועדה.
המטרה היא שבסופו של דבר, השווי הכלכלי של כולם יישמר באופן הוגן ושוויוני.
איחוד וחלוקה "ללא הסכמת בעלים"
ברוב הפרויקטים הגדולים (כמו אלו שאנו משווקים בחדרה, הוד השרון וחוף התכלת), ההליך נעשה "ללא הסכמת בעלים". זה נשמע מאיים, אבל זהו כלי מצוין לקידום הפרויקט.
משמעות הדבר היא שהוועדה לא צריכה לרדוף אחרי החתימה של מאות בעלי קרקעות (שחלקם אולי גרים בחו"ל או מסוכסכים ביניהם). הוועדה מוסמכת לכפות את התוכנית החדשה כדי לפתח את העיר. זה מבטיח שהפרויקט יתקדם ולא ייתקע בגלל "סרבנים".
עם זאת, החוק מגן עליכם: שמאי התוכנית חייב לפרסם את הטבלה להתנגדויות. אם אנו מזהים שחלוקת הזכויות קיפחה את המשקיעים שלנו, אנחנו בא.ב מוראנו מגישים התנגדות מקצועית ומנומקת כדי לתקן את העוות.
למה זה טוב למשקיעים?
רגע אישור תוכנית האיחוד והחלוקה הוא "יריית הזינוק" האמיתית לכסף הגדול.
-
קפיצת שווי: ברגע שיש מגרש ספציפי, השווי מזנק. זה כבר לא "רעיון", זה נכס.
-
יכולת מימוש: בשלב הזה אפשר למכור את המגרש לקבלנים או יזמים בקלות רבה, או להתקדם להוצאת היתר בנייה.
-
מימון בנקאי: בנקים נוטים לתת מימון בקלות רבה יותר לקרקע שעברה איחוד וחלוקה מאשר לקרקע במושע.
הסיכום שלנו
הליך איחוד וחלוקה הוא השלב שבו הפוטנציאל פוגש את המציאות. זהו הליך מורכב, מלא בחישובים שמאיים ודקויות משפטיות. משקיע בודד עלול ללכת לאיבוד בתוך טבלאות האיזון ולא לשים לב אם זכויותיו נפגעו.
זו בדיוק הסיבה שחשוב להשקיע דרך גוף חזק ומנוסה. ב- א.ב מוראנו, אנו מלווים את הקרקע משלב האיתור ועד שלב האיחוד והחלוקה. אנו דואגים לייצוג משפטי ושמאי מול הוועדות, מוודאים שהלקוחות שלנו מקבלים את ההקצאות הטובות ביותר במיקומים האטרקטיביים ביותר, ושומרים על ערך ההשקעה שלכם לאורך כל הדרך.
רוצים לדעת איזה סוגי קרקעות נמצאים היום לפני הליך איחוד וחלוקה ומהווים הזדמנות קנייה נדירה? פנו אלינו עוד היום.