א.ב מוראנו קרקעות למכירה בדיקת קרקע חקלאית

כל השלבים לבדיקת קרקע חקלאית

קניית קרקעות הוא אחד מאפיקי ההשקעה הבטוחים כיום. בעזרת רכישה נכונה של קרקע חקלאית הדורשת הון התחלתי נמוך במיוחד ועם תשואות גבוהות נוכל להתקדם אל עבר הדירה הראשונה שלנו. לא כל הנוצץ זהב ויש מספר שלבים של בדיקות אשר נצטרך לבדוק לפני שאנחנו רוכשים קרקע חקלאית. בדיקות בסיסיות שיבטיחו לכם שהקרקע בה אתם מעוניינים להשקיע היא באמת אדמה שיכולה להצמיח לכם תשואה משובחת, ולא כזו שתגדל לכם בעיקר כאבי לב וחרטות. שיווק קרקעות חקלאיות הוא ענף שבו התגלו מעשי מרמה כה רבים בעשורים האחרונים, עד שמשרד המשפטים מצא עצמו נאלץ להוסיף תקן חדש (תקן 22) כדי למנוע הונאות מסוג זה. תקן 22 דורש שכל שיווק של קרקע חקלאית יכלול דוח של שמאי, שבו יפורטו בדיוק סיכויי ההפשרה של הקרקע, השלבים השונים של ההליך והעלויות הכרוכות בהם, וכן מה הערך ההיפותטי שיהיה לקרקע אם וכאשר ההפשרה תתממש. אם השמאי מכריע כי למרות הבטחות המשווקים סיכויי ההפשרה קלושים, הוא יציין בדוח שלו אך ורק את ערך הקרקע הנוכחי. תקן 22, לפיכך, הופך את הליך ההשקעה בקרקע לשקוף יותר עבורכם. עם זאת, הוא עדיין לא פוטר אתכם מעריכת בדיקת קרקע חקלאית, כל הבדיקות הדרושות לפני שאתם חותמים על העסקה.

מי מוכר לנו את הנכס?

כמו לפני שאנחנו קונים רכב חדש אנו בודקים את זהות המוכר, אותו דבר גם בתחום הקרקעות. הייתם מעדיפים רכב מרופא ולא מסוחר רכבים לפירוק. בעולם הנדל"ן הייתם מעדיפים לרכוש קרקעות מעסק פועל בעל מוניטין גבוה בתחום הקרקעות ולא איזה "מאעכר" בתחום שמנסה להתעשר. עלינו לבדוק מי הוא בעל הנכס אותו אנו רוצים לקנות, מה המוניטין שלהם, האם הם מכרו בעבר קרקע להשקעה, מה מצבם של הקרקעות כיום. לבקש מבעלי הנכס לדבר עם לקוחות שקנו ממנו בעבר זה לא בושה ואף חובה. אחת החובות של חברת נדל"ן או יזם הוא להראות דוח שמאי תקן 22 בעת המכירה. המלצה נוספת היא לבדוק את שם בעל הקרקע בפועל באמצעות לשכת מרשם המקרקעין על מנת לוודא שהעסקה נעשית על פי חוק.
מרבית הקרקעות בישראל שייכות לרמ"י (רשות מקרקעי ישראל, לשעבר מנהל מקרקעי ישראל). רק כ-7 אחוזים מהאדמות בארץ הן קרקעות פרטיות שניתן להעמיד אותן למכירה. לפיכך, חשוב מאד לבדוק בכל עסקה של רכישת קרקע שאכן הקרקע רשומה על שמו של המוכר וכל הזכויות עליה אכן יעברו לרשותכם עם חתימת העסקה. אם מדובר בחברה יזמית, מומלץ גם לבדוק את המוניטין שלה. אם מדובר בקבוצת רכישה שמשקיעה יחד בקרקע, חשוב שתדעו מה חלקכם בעסקה – כלומר, איזה חלק בדיוק מתוך השטח שנקנה יהיה שלכם בבלעדיות.

בדיקת ייעוד קרקע

ראשית, חשוב לבדוק מה מעמדה הנוכחי של הקרקע ומה הצפי להפשרתה. לא כל פיסת ארץ ירוקה היא אדמה חקלאית, למשל: אתם עלולים לגלות שמדובר בכלל בקרקע המוגדרת כשמורת טבע, כך שאין סיכוי סביר שתזכו לבנות עליה בימי חייכם. את הבדיקה הזו תוכלו לערוך דרך מחלקת ההנדסה של הרשות המקומית הרלוונטית, כל עוד יש ברשותכם את מספר הגוש והחלקה של הקרקע. בנוסף, עיון בתמ"א (תכנית מתאר ארצית) 35 יאפשר לכם לראות את התכנון העתידי של הקרקעות בישראל, כולל הקרקע בה אתם מתעניינים. התמ"א מסמנת 'מרקמי תכנון' שונים, שכוללים מרקם כפרי, מרקם עירוני, מרקם שימור וכן הלאה. אם הקרקע החקלאית העומדת

חשיבות מיקום הקרקע

בעודנו מחפשים קרקע, אחד הדברים החשובים ביותר הוא בדיקת המיקום של הקרקע. קרקעות אשר נמצאות בסמוך לערים גדולות, פריפריות אזורים מיושבים הם אלו בדרך כלל עם אחוזי התשואה הגבוהים ביותר.
ברגע שקרקע חקלאית הופשרה, מיקום הקרקע יהווה פקטור כחשוב. אם מדובר בקרקע בסמוך למטרופולין גדול הקרקע שלכם תהפוך לנכס מניב במיוחד, תקבלו פניות מעשרות יזמים וקבלנים אשר ירצו להשתמש בשטח שלכם ולבנות בו. לכם, נשאר רק להרוויח.

שיטת התשלום על הקרקע

יש כאלו שיעדיפו להשתמש בהון התחלתי קיים לרכישת קרקע חקלאית, אחרים יעדיפו לעשות זאת באמצעות הלוואה רב ערוצית. יש לקחת בחשבון שבמקרה של הלוואה התשואה תתקבל רק לאחר מספר שנים. לאחר שהקרקע הופשרה. אם בתכנון שלכם לקחת הלוואה ולהרוויח מהיום הראשון, זה לא מה שיקרה. ההמלצה הרווחת שלנו היא להתחיל עם הון התחלתי, הוא לא חייב להיות גדול במיוחד ומשם להמשיך. הלוואות והתחייבויות הם דבר שרובנו מעדיפים להתרחק מהם כמו מאש, בטח שאנחנו לא סגורים על רמת הכדאיות.

הכוונה באמצעות בעל מקצוע

את כל תהליך רכישת הקרקעות אנחנו לא ממליצים לעשות לבד. ההמלצה הרווחת היא להיעזר בבעל מקצוע בעל מוניטין אשר מכר ללקוחותיו והיה עד לתהליכי מכירה של עשרות קרקעות. בעזרת ניסיון רב שבעל המקצוע יצר בתחום הוא יוכל לקטלג כל קרקע כקרקע מניבה או כזאת שנצטרך להתרחק ממנה. בעל המקצוע ידאג לבצע את כל הבדיקות הנדרשות על מנת לדעת במאת האחוזים אם הכסף של הלקוח הולך למקום הנכון. בנוסף, היינו ממליצים מעבר לבעל המקצוע וחברת הנדל"ן שמוכרת להם לה יש אינטרס מובהק להציג את המצב בצורה הטובה ביותר להיעזר בשמאי ובעל מקצוע נוסף שידע לאמוד את הקרקע ללא שום אינטרסים.

שתפו את המאמר לחברים:

שיתוף ב email
Email
שיתוף ב twitter
Twitter
שיתוף ב linkedin
LinkedIn
שיתוף ב whatsapp
WhatsApp
שיתוף ב facebook
Facebook
א.ב מוראנו אייקון חץ
דילוג לתוכן