לא מעט אנשים כיום בוחרים להשקיע את מיטב כספם בקרקע חקלאית בעלות מינימלית תוך ציפייה להפשרתה ועליית ערכה במאות אחוזים. קרקע חקלאית זוהי קרקע המיועדת לעסקי חקלאות בלבד כך שלא ניתן לבנות עליה דירות מגורים או מקומות מסחר, מה שמשפיע באופן ישיר על המחיר שתידרשו לשלם לרכישת הקרקע. בעזרת הליך הפשרת הקרקע ניתן לשנות את הייעוד של הקרקע ולאחר השלמת מספר שלבים חשובים, ניתן יהיה לבנות דירות מגורים או אזורי מסחר בהתאם לייעודה. הליך ההפשרה מייקר משמעותית את הקרקע מה שמסב ללא מעט משקיעין אחוזי תשואה תלת ספרתיים על כספם. אם גם אתם מעוניינים להתחיל להשקיע את כספכם בקרקעות במקום שימשיך להעלות אבק בתוכניות פק"מ כאלה ואחרות, חשוב לדעת כי לא כל קרקע חקלאית למכירה תשנה את ייעודה בשנים הקרובות ותהפוך מקרקע חקלאית לקרקע בעלת היתרי בנייה כאלה או אחרים, מה שיכול לעכב את אחוזי התשואה המיוחלים. לכן, קיימת חשיבות רבה לדעת איך מבצעים בדיקת קרקע חקלאית? על מנת להכיר היטב את הסיכויים להפשרה בעתיד הקרוב.
מקרקע חקלאית לקרקע בעלת היתר בניה – הכירו את כל הבדיקות המוקדמות שיש לבצע
כפי שציינו מעלה, קרקע חקלאית למכירה ללא בדיקה מוקדמת עלולה להותיר אתכם בעסקה ללא תזוזה במשך שנים ארוכות. בניגוד לדעתם של רבים, הליך רכישת קרקע חקלאית להשקעה אינו הימור בלבד אלא בעזרת היכרות עם מספר בדיקות חשובות, ניתן להעריך בהערכה מושכלת את עתידה של הקרקע. חשוב להדגיש ולומר גם אם כל נתוני הקרקע תומכים בכך שהיא עתידה לשנות את ייעודה בקרוב, תמיד קיים הסיכוי לשינויים שיכולים לעכב משמעותית את הליך הפשרת הקרקע. אז רגע לפני שגם אתם הולכים להשקיע את מיטב כספכם בקרקע חקלאית במטרה לראות ממנה אחוזי תשואה של מאות אחוזים, כדאי שתכירו את כל הדרכים החשובות ביותר שיסייעו לכם להעריך את עתידה של הקרקע. אז איך מבצעים בדיקת קרקע חקלאית אתם שואלים? הנה לכם מספר תשובות חשובות שבעזרתן תוכלו להגיע קרוב ככל הניתן לוודאות ההפשרה ולבצע עסקה מושכלת בעלת סיכון נמוך וסיכוי גבוה. א.ב מוראנו עוסקין בתחום מזה לא מעט שנים ומכירים היטב את כל הדרכים והשיטות המתקדמות לאיתור מוצלח של הקרקעות החמות ביותר בכל רחבי הארץ, כאלה הכוללות סיכויי הפשרה גבוהים תוך זמן קצר.
אז איך מבצעים בדיקת קרקע חקלאית אתם שואלים? התחילו לבחון את מיקום הקרקע
איך מבצעים בדיקת קרקע חקלאית? ראשית, חשוב לבחון לעומק את מיקומה של הקרקע. ועדות תכנון ובניה מקומיות, מחוזיות ואף ארציות מעדיפות להפשיר קרקע חקלאית הצמודה ככל הניתן לאזורים בנויים. הסיבה לכך פשוטה, הליך הפשרת קרקע חקלאית באזורים שאינם הופשרו בעבר עלול ליצור מעין מובלעת עירונית בין שטחי קרקעות חקלאיות. לעומת זאת, הליך הפשרת קרקע חקלאית הסמוכה לאזור שכבר הופשר בעבר, יוצר רצף עירוני טריטוריאלי מסודר. לכן, התשובה הראשונה על השאלה איך מבצעים בדיקת קרקע חקלאית היא בחינת מיקומה של הקרקע. חשוב להדגיש ולומר כי בדיקת מיקומה של הקרקע בלבד אינה מספיקה בכדי לקבל את התמונה הגדולה והמלאה שתאפשר לכם להשקיע את מיטב כספכם בהשקעה בעלת סיכון נמוך וסיכוי גבוה. מעבר לבדיקה נקודתית של קרבות חלקת הקרקע בה אתם מתעניינים לאזורים עירוניים שהופשרו בעבר, חשוב ערוך גם בדיקה רחבה ומקיפה יותר אודות תכנוני הוועדות הארציות לאזור שבחרתם. ישנם אזורים בהם עתידים להיות נתיבי תחבורה ציבורית, מסלולי רכבות, כאלה הסמוכים לבסיסים צבאיים או המוגדרים שטחי פארקים ציבוריים ועוד. גם אם קרקעות אלה צמודות לשטחים עירוניים שהופשרו פה אחד וללא כל עיכוב, סביר מאוד להניח שהן לא יעברו את הליך ההפשרה לו אתם מייחלים. לכן, על מנת לענות על השאלה איך בדיקת קרקע חקלאית במלואה, חשוב לבדוק הן את הקרקעות הסמוכות והן את התוכניות העתידיות. ישנם לא מעט מקרים בהם קרקעות חקלאיות סמוכות לאזורים עירוניים ומופשרים איחרו לעבור את הליך ההפשרה בשל מגוון רחב של סיבות אפשריות, מה שמוביל אותנו לנתון הבא אותו חשוב שתבחרנו בניסיונכם לענות על השאלה איך מבצעים בדיקת קרקע חקלאית.
בחינת תוכנית התב"ע – לא ארוך ומסובך כמו שאתם חושבים
השלב הבא הוא בחינת תוכנית התב"ע של הקרקע שלכם. בדיקת תוכניות התב"ע גורמת לאנשים רבים לחשוש מהליך בירוקרטי ארוך ומייגע במיוחד, מה שמביא לדחיית שלב זה או במקרה הגרוע יותר, אף דילוג עליו. לכן חשוב להדגיש ולומר כי הליך בדיקת תוכנית התב"ע של הקרקע פשוט במיוחד ואינו מצריך מכם התרוצצות בין הוועדות השונות או התמודדות עם הליכי אישור ארוכים במיוחד. תוכנית התב"ע של הקרקע היא מעין תעודת זהות שתסייע לכם לענות על השאלה איך מבצעים בדיקת קרקע חקלאית. בתוכנית התב"ע ניתן להכיר את התוכניות העתידיות של הקרקע ועל ידי כך להבין האם הליך הפשרתה בא בחשבון או לא. מעבר לכך, חשוב לדעת כי בעזרת תקן 22 ניתן לקבל הערכת שמאי מקצועי אשר בחן לעומק את כל נתוני הקרקע החקלאית בה אתם מתעניינים וחישב את הסיכויים והצפי להפשרתה. תקן 22 נועד בכדי למנוע מקרי הונאה רבים בהליכי מכירת קרקעות חקלאיות ולהנגיש את מירב הפרטים החשובים אודות הסיכויים האמיתיים להפשרת הקרקע, גם לאנשים שאינם מבינים בתחום. א.ב מוראנו מקפידים להתייחס בכובד ראש לתקן זה כאשר הם מתחילים את תהליך בחינת הקרקע לעומק.
מחיר הקרקע אומר המון
לאחר השלמת כלל השלבים הללו, חשוב לבחון את מחיר הקרקע במטרה לענות תשובה מדוייקת ככל שניתן לשאלה איך מבצעים בדיקת קרקע חקלאית. חשוב להבין כי מחיר הקרקע מגלם את הפוטנציאל העתידי, סיכויי ההפשרה וכן מעבר שלבים וועדות. ככל שהקרקע בה אתם מתעניינים בתולית יותר, כזו שלא עברה שום שלב בדרך להשלמת הליך הפשרתה ואף סיכוייה להפשרה קרובה אינם גבוהים במיוחד, כך מחירה יהיה זול יותר וכן להיפך, קרקע שסיכויי ההפשרה שלה גבוהים או אף כזו שעברה שלב או שניים בדרך להשלמת ההפשרה, תתחיל את עליית ערכה ותהיה יקרה במיוחד. הליך ההפשרה מקרקע חקלאית לקרקע בעלת היתר בנייה כולל לא מעט שלבים כך שכל שלב מייקר משמעותית את מחיר הקרקע. רכישת קרקע שכבר החלה את עליית ערכה בעזרת מעבר שלבים ראשוניים תקטין משמעותית את הסיכון שלכם (שכן ניכר שהיא הולכת לקראת הפשרה מלאה), אך גם תקטין את הסיכוי (לא תצליחו להרוויח את כל עליית הערך של הקרקע ותאלצו לרכוש אותה במחירים די גבוהים). א.ב מוראנו יודעין כיצד לזהות קרקע שמתחילה את דרכה מקרקע חקלאית לקרקע בעלת. היתר בניה עוד בשלביה הראשוניים, כך שתוכלו ליהנות מעליית ערך משמעותית מחד, תוך סיכון נמוך מאידך. לכן, חלק מהתשובה לשאלה איך מבצעים בדיקת קרקע חקלאית היא מחיר קרקע חקלאית למכירה.
